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影院并购中法律风险与尽职调查要点 | 国浩视点


(作者:杨珂伟 国浩南京办公室)

比今年夏天的太阳更火热的是今年的影院暑期档。近日国内外大片集中上映,各大影院场场爆满,即使提高票价也改变不了“一票难求”的状况。据猫眼数据统计,今年七月内地票房收入已经突破100亿,创历史新高,最近上映的《我不是药神》票房收入已突破30个亿,《西虹市首富》上映不到半月票房收入也突破了22个亿。吃瓜群众只知道徐峥、开心麻花这些制作方赚得盆满钵满,殊不知,电影的票房收入的几乎一半是被街边的影院赚去了。同时,影院、电影的火热也带动了资本市场中影院并购的蓬勃发展。


笔者近日参与某文娱基金的影院并购项目,已经对全国40余家标的影院完成了尽职调查,据此,总结出影院并购中的法律风险与尽职调查要点,希望与大家一起交流学习。



影院标的受到各大投资机构青睐的原因


(一) 现金流充裕稳定且高周转


从笔者尽调的影院分账比例看,影院可以获得票房收入的一半左右,且归院线(含投资人与发行方)的分账部分在次月结算,使得影院的现金流非常充裕。




(二) 低成本占据核心地段


影院一般坐落在城市CBD的核心商圈,且场地租赁期限较长(一般为十年左右)。近年来房价、租金飞涨,收购影院等于以早年的租金价格占据了现在寸土寸金的商业核心位置。


笔者尽调的一家扬州某县城影院,原股东在十年前以每年12万元的固定租金租下了市中心的老国有剧场,租期为20年,可谓占尽了天时地利。当时出租人心里小算盘打得噼里啪啦响:以后看影看剧上网鼠标一点就行,谁还出门买票看电影呢?现在此家影院的年票房收入已经达到了200万,出租人估计连肠子都悔青了!


(三) 扩大规模效应


投资机构一般会成规模收购影院,大规模运营影院可以形成规模效应,增强与院线公司等其他供应商的议价能力,从而提高效率。


(四) 贯穿行业上下游


很多投资机构投资了电影制作、院线公司等行业上游企业,再投资影院可以贯穿行业上下游,共享行业资源,获取更高的回报。



影院并购中的法律风险


作为优质的标的资产,影院必然受到各大投资机构的争夺,一二线城市的影院几乎都被电影连锁巨头如万达影城、横店影城等垄断,卖方强势,漫天要价,令投资者望而却步。


因此,不少投资机构将眼光转向了三四线城市甚至是县城的影院,此类影院一般为自然人直接投资,规模小、成本低,收购价格也较低,这些影院同样也具有上述优势。但是此类影院虽以公司组织形式经营,实则个体工商户,特点为:管理不规范,财务混乱,偷漏票房严重,风险和不确定性极大。


如某县城影院收购中,标的影院的出租人与原股东存在关联关系,未签署书面租赁协议。出租人因标的影院易主,趁机大幅提高租金,或以解除租约相要挟,最终导致收购人血本无归。笔者负责尽调的温州某影院,当日的票房收入在每天晚上关门时准时转入股东的微信钱包;宁波某影院,在票务系统中违法安装插件,偷漏票房严重,被当地文广局要求停业整顿半年。面对这样的标的影院,投前法律和财务尽职调查显得尤为重要,也面临着巨大挑战。



影院并购中尽职调查的要点分析与指引


分析完影院并购的动因和尽职调查中的风险,为了避免投资人与尽调律师“踩雷”和“眉毛胡子一把抓”,笔者总结了影院并购尽职调查中的要点,供大家参考。


(一) 租赁协议的合法性、有效性


影院场地对一个影院的盈利能力至关重要,也是影院的核心竞争力之一,一般系租赁取得。影院的设置对场地的层高、楼层、面积、户型设计、消防均有着特殊的要求,影院的荧幕、放映设备一般为定制产品,若更换场地,价值将大大降低。


在审查租赁协议时,首先要关注出租人与产权人是否一致,若不一致,要核查产权人与出租人的协议且关注是否有转租条款,还有承租人是否是影院(实践中,很多租赁协议以影院股东或法定代表人作为承租人)。其次要核查租赁协议中的场地位置、区划、面积是否与实际使用的一致,是否存在占用其他场地,是否有违章建筑。再次,需要关注租金的构成,是否包含物业费,水电和空调使用费,租金支付方式(一般有固定租金、逐年按比例上调租金、按票房收入比例计算租金等),最后需要关注租期,是否可以续签,续签时租金上浮情况等(一般投资人要求租期延长至少交割后十年)。


在审查租赁情况时,一般是以书面材料审查为主,配合实际勘察,必要时需函证访谈出租人和产权人。


(二) 经营场地使用的所有权尽职调查


除审查租赁协议外,在做尽职调查时,还需审查影院经营场地的所有权。对照不动产权属证书上记载的信息,核查租赁协议记载信息与实际使用情况,是否三者一致。尤其需要核查经营场地对应权属证书上是否存在抵押,若有抵押,需核查抵押权设定时间与租赁协议签署时间的先后。


笔者尽调的江西上饶某县城影院,影院坐落的商场因所有权人资金链断裂被各大银行(抵押权人)申请法院强制执行,当时对方无法提供场地权属证书,笔者通过查询涉案商场的判决书、执行裁定书才确认抵押权设定在前,租赁协议签署在后。虽然政府下属企业已经接管商场并保证各商户租赁持续,但是仍存在不确定性。此种情况下,律师一定要在尽调报告中充分披露风险。


实际尽调中,笔者发现场地所有权情况非常复杂。有的经营场地建筑年代久远,权属证书缺失或记载不规范,有的影院经营场地坐落的土地性质为集体土地,租赁协议的效力存在不确定性,此种情况下,律师一定要在尽调报告中充分披露风险。


总之,租赁协议与场地权属是影院法律问题与风险的高发地,笔者尽调的40家余影城中,四分之三的影院场地存在大大小小的问题。因此,在做影院尽职调查时,一定要将场地使用权尽调作为重中之重。


(三) 影院经营的业务资质、相关许可和合法合规性


电影放映业务属于特许经营项目,影院在取得《电影放映许可证》后才能经营。在影院尽调中,律师应当核查《电影放映许可证》原件及年检时间,还应当核查电影基金缴纳情况。除此之外,影院的经营还需取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》、《公共场所卫生许可证》,应当一并核查。


在核查影院经营合法合规性时,还需关注偷漏票房情况,应当结合票务数据、审计报告、院线和电影基金分账记录综合核查,必要时,可以询问票务人员、当地主管部门负责人。在宁波某县城影院尽调时,笔者就是在财务数据一段时间空白中找到的线索,才发现该影院因偷漏票房被停业整顿。


(四) 影院大厅中的食品、饮料零售业务


一般影院会在大厅经营食品饮料等零售业务,虽然占地小、不起眼,但收益惊人。笔者在尽调时,某影院负责人透露食品零售利润可以完全覆盖影院的人工成本、水电网等日常开支。


根据笔者尽职调查的影院,出于节省税收成本的目的,一般食品零售业务均在影院体外运营,通过法定代表人、股东或其近亲属等自然人名义注册个体工商户经营,可以免征企业所得税。食品零售业务在交易中需进入影院体内,律师也应当将其纳入尽调范围,重点核查《食品流通许可证》和人员的从业人员健康证等。


(五) 映前广告等其他附属业务


电影荧幕映前广告业务也是影院的一项重点附属业务,一般影院会承包给第三方广告代理公司经营,此时需要核查映前广告代理合同;若为影院自营,则需关注该影院是否取得相关广告发布的资质。


一些影院场地较大,会分割出一部分分租给其他经营户如餐饮、游艺场所,需要关注影院的转租效力和租赁协议,其他业务如影院大厅中摆放的按摩椅、抓娃娃游戏机等,也需要关注其与第三方的协议。


(六) 影院的重大合同与资产


影院的重大合同一般为《院线分账合同》、《设备采购合同》、《装修合同》等,在尽职调查时需要重点关注。审查《院线分账合同》时需要重点关注协议的分账比例、协议有效期、违约条款等。


在核查资产方面,需要关注影院所用的放映设备及其他固定资产的来源,是自行购置、租赁或融资租赁获得?需要获得相关协议和会计凭证。必要时需与审计人员核对。笔者在尽调郑州某影院时,原股东告知项目组人员放映设备为自行购置,但财务审计人员在财务报表中发现该放映设备系融资租赁取得。


(七) 股权代持问题


在自然人直接投资的影院中,经常出现股权代持的情形,主要原因为我国的电影体制改革,隐名股东曾经为国有电影公司、院线公司等事业单位或国有企业人员,不方便投资兴办影院。我们律师在尽职调查和交易方案设计中,需要重点关注。


麻雀虽小,五脏俱全,影院也是以公司组织形式运营的法人机构,在尽职调查时,除上述关注的特殊问题外,还应当比照一般企业尽职调查标准,核查其主体资格、股本结构、历史沿革、劳动人事、诉讼仲裁等方面,由于三四线城市的影院管理混乱,我们律师在开展法律尽职调查时尤其需要与财务尽职调查人员配合,共同查找隐藏的风险。






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