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个人住房抵押贷款证券化业务浅析



2005年,中国建设银行发行了我国第一单个人住房抵押资产证券化产品——“建元2005-1个人住房抵押贷款证券化信托”,开启了个人住房抵押贷款资产证券化的序幕。


除了2007年建行又发行了一起同类产品外,个人住房抵押贷款资产证券化一直处于停滞状态,直到2014年随着资产证券化政策的不断松绑,个人住房抵押贷款资产证券化才开始重新焕发生机,自2015年开始,我国个人住房抵押贷款资产证券化发行规模迅速增加。


截至2018年8月末,我国已累计发行住房抵押贷款证券化产品72只,发行金额达到6,018亿元,成为我国资产证券化产品的重要组成部分。



一、个人住房抵押贷款证券化的发行情况


个人住房抵押贷款资产证券化(Residential Mortgage-Backed Security,RMBS)是指在中国境内,银行类金融机构,将个人住房抵押贷款委托给受托机构,由受托机构以资产支持证券的形式向投资机构发行受益证券,以该个人住房抵押贷款所产生的现金支付资产支持证券收益的证券化融资工具。


2005年中国建设银行发行的“建元2005-1个人住房抵押贷款证券化信托”为第一单RMBS产品,2007年建行发行了第二单RMBS产品“建元2007-1个人住房抵押贷款证券化信托”后,受次贷危机影响,RMBS处于停滞状态,直到2014年,邮储银行才发行了第三单RMBS产品“邮元2014年第一期个人住房贷款支持证券”,从此RMBS开始迅速发展。


2015年发行了8只RMBS,发行金额260亿元;

2016年发行了15只RMBS,发行金额1,050亿元;

2017年发行了19只RMBS,发行金额1,707亿元;

2018年1-8月发行了27只RMBS,发行金额2,862亿元。

图一:个人抵押贷款证券化产品发行情况

资料来源:http://www.cn-abs.com/


从RMBS发行人结构来看,已从早期的以建行为主扩大到股份制银行、城商行及农商行,从发行金额和数量来看,建行处于绝对领先优势,一共发行了30只,发行金额2,667亿元,工行紧随其后,发行了13只,发行金额1,559亿元,兴业银行为股份制银行中发行最多的,发行了3只,发行规模310亿元。


值得一提的是,还有三家农商银行发行了RMBS,分别为广州农村商业银行、江苏江南农村商业银行和广东顺德农村商业银行,三家农商行共发行了5只RMBS,发行金额合计69亿元。


RMBS在监管松绑和市场环境变化后,之所以能迅速发展,其原因在于:


一是,从供给的角度来看,资产证券化可以帮助银行风险资产实现出表,在银行信贷规模受到控制及其他监管条件约束下,银行为了进一步提高盈利,盘活住房抵押贷款可以腾出信贷额度发放收益更高的贷款,以提高资产周转率和收益率;


二是,从需求的角度来看, 由于当前信用事件频发,市场整体风险偏好明显降低,RMBS资产由于其较低的基础资产不良率、较高的分散性,一直是市场认可程度较高的一类低风险资产,而且发行利率与AAA同期限短融中票利差在20-30bps,有一定的溢价,具有较好的性价比。



二、个人住房抵押贷款证券化的基础资产特点


RMBS产品的基础资产是个人住房抵押贷款,个人住房抵押贷款具有期限长、利率低、抵押充足等特征,是较为适合进行证券化的基础资产,具体表现在:


一是,期限长。


目前我国已发行的RMBS产品入池贷款加权期限一般在10-20年,与其他贷款资产支持证券产品相比,公司信贷资产支持证券入池资产为对公贷款,期限一般在3-5年,个人汽车抵押贷款支持证券入池资产为车贷,期限一般在2-4年。


相比之下,RMBS住房贷款期限较长,对应风险较大。


二是,利率低。


利率方面,个人住房抵押贷款通常以贷款基准利率为基准,实际利率为贷款基准利率的一定倍数,目前个人住房抵押贷款利率一般在基准上浮20%以下,与企业贷款相比,处于较低水平。


三是,抵押充足。


RMBS抵押物为个人住房,具有较高的价值和较好的变现能力。


房地产首付比率受到国家政策管控,目前我国个人住房首付比例最低为20%,初始抵押率最高为80%,一般低于70%,考虑房价上涨因素后的动态抵押率则更低,使得抵押品价值对贷款余额的覆盖程度较高,回收率较高。


四是,早偿率较高。


个人住房抵押贷款借款人在正常偿还本息一定时间后,可以选择提前偿还部分或全部剩余贷款本金。


由于住房抵押贷款期限长的特点,其还款现金流很大程度上受到提前还款率和提前还款分布的影响。


提前还款率不仅仅取决于利率走势,还取决于贷款成本和市场投资收益,当贷款利率高于市场利率时,市场利率较低,借款人没有很好的投资环境,闲置资金成本变高,往往会选择提前还款。


目前发行的RMBS产品年化早偿率在6-12%之间,高于其他贷款类产品。



三、个人住房抵押贷款证券化的交易结构


个人住房抵押贷款证券化的交易结构与一般资产证券化的结构相比并无特殊之处,以最新发行的“工元 2018 年第九期个人住房抵押贷款资产支持证券”为例,其结构如下:


图二:“工元 2018 年第九期个人住房抵押贷款资产支持证券”交易结构


工商银行(作为委托人、发起机构)将相关信贷资产委托给中海信托(作为受托机构、发行人),设立特定目的信托。


受托机构发行以信托财产为支持的资产支持证券,将所得认购资金扣除相关费用后的净额支付给委托机构。


受托机构向投资者发行资产支持证券,并以信托财产所产生的现金流为限支付相关税费、报酬及本期资产支持证券的本金和收益。


尽管个人住房抵押贷款证券化产品在交易结构上并无特殊之处,但在交易条款上有着自己的特点,主要体现在:


一是,超额利差。


由于个人住房抵押贷款的利率并不高,超额利差主要是通过延长利息计算期限实现的,以“工元 2018 年第九期个人住房抵押贷款资产支持证券”为例,本期证券初始起算日为2018年5月1日,预计信托设立日为2018年8月28日,期间将获得近3个月的利息回收款,约占资产池未偿本金余额的1.36%,该部分利息回收款能为证券本息的偿付提供一定的支持。


二是,触发机制安排。


个人住房抵押贷款证券化交易结构中一般会设计触发安排,一旦触发事件发生,则触发机制就会启动,现金流分配顺序将重新安排。触发机制的安排在一定程度上缓解了事件风险的影响,并提供了一定程度的信用支持。以“工元 2018 年第九期个人住房抵押贷款资产支持证券”为例,触发机制主要包括加速清偿事件和违约事件。


三是,清仓回购安排。


清仓回购安排是指当满足一定条件时,委托人可以按照信贷资产的公允价格进行清仓回购。以“工元 2018 年第九期个人住房抵押贷款资产支持证券”为例,当信贷资产的未偿本金余额总和在回购起算日二十四时(24:00)降至初始起算日资产池余额的10%或以下并且剩余信贷资产的市场价值高于一定金额时,委托人可以按照信贷资产的公允价格进行清仓回购。



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