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房地产企业入股银行的风险分析及防范对策



作者:王亚娇  马丽华 朱永亮


摘要2013-2015年掀起了房地产企业入股银行的高潮,房企入股银行面临投资收益不容乐观、丧失拓宽融资渠道的积极性、无法与城商行形成协同效应等风险。为了防范风险,房企应谨慎遴选投资标的并对入股银行进行合理估值,监管当局方面要对交易的合规性、房企持股比例和关联交易进行严格把关。


一、房地产企业入股银行概述


房地产企业入股银行的发展历程大致可分为萌芽期、形成期、快速发展期三个阶段。萌芽期始于20世纪80年代,以泛海控股集团入股民生银行为代表;形成期始于2008年,房企开始大批量入股银行,最为典型是入股重庆农商行;2013年末2014初掀起了房企入股银行的新高潮,相继有新湖中宝、绿地、万科、越秀、恒大等一大批房企争相进入银行业。从表1可以看出:入股银行的房企类型以企业集团为主,纯房企较少;入股方式以发起股东、增资扩股为主,参与IPO的较少;入股对象以中小型商业银行为主,其中包括城市商业银行、农村商业银行、村镇银行等


表1 房地产企业入股银行一览表



房地产企业入股银行,从前期的开发贷款融资到中期的按揭贷款再到后期的社区金融服务,从财务投资布局到企业战略转型再到行业模式变革,都给房地产企业带来了巨大的收益。但是,房企入股银行是一把双刃剑,在带来可观的收益的同时也潜藏着巨大的风险,我们应当给予高度重视,并对其进行防范和控制。资料来源:上海易居房地产研究院综合研究中心




二、房地产企业入股银行的风险分析


(一)房地产企业投资收益不容乐观


虽然银行业利润较为丰厚,但是随着利率市场化的不断推进,银行业面临的风险越来越大。目前,我国的商业银行仍是以传统的存、贷款业务为核心,利润的主要来源还是息差收入。自2013年7月20日起我国就已全面放开金融机构贷款利率管制,2015年5月进一步将存款利率浮动区间的上限扩大至基准利率的1.5倍,2015年8月已经完全放开一年以上存款利率上限。


未来,一年及一年以下存款利率放开已是大势所趋。利率市场化将导致银行业的竞争空前激烈,利差变小并直接缩减银行的利润空间。再加上银监局愈加严格的监管措施和互联网金融的冲击,我国银行业正逐步告别高盈利时代,生存环境日益严峻。因此,房企入股银行后,或因银行利润下降导致房企投资收益不佳,甚至不排除投资出现亏损的可能性。银监会数据显示,截至2015年二季度末,商业银行当年累计实现净利润8715亿元,与去年同期持平。商业银行不良贷款余额10919亿元,较上季末增加1094亿元;商业银行不良贷款率1.50%,较上季末上升0.11个百分点。[①]这意味着中国银行业的高增长时代已经结束,经济下行压力下不良贷款的增加将进一步侵蚀银行利润。在银行业整体业绩下滑的背景下,房企入股银行的收益不容乐观。


(二)房地产企业过度依赖银行


1、丧失拓宽融资渠道的积极性


房企一旦遇到资金困难,首先会向入股银行“求救”,而入股银行的信贷政策会不可避免地或多或少向其倾斜,为其提供政策范围内的贷款便利。这会使房企产生对入股银行过度依赖,单纯寄希望于银行贷款融资,丧失积极拓展融资渠道拓展的动力。以银行信贷为单一渠道的房地产领域融资运作流程既不符合银行风险管理准则,也不符合房地产行业的资金高效运用原则,很难长久维持。房企在入股银行的“温室”下成长,虽然获得了短暂庇护,但从长期来看,融资渠道单一且缺乏创新,将很难提升企业未来的竞争能力。


2、关联交易受限,融资便利落空


房企试图通过入股银行获得融资便利仍然面临着一定的的政策障碍。一方面,监管层对于商业银行的贷款业务有着严格的监管措施,关联交易会受到严格控制。另一方面,银行为了降低经济波动和政策变动引发的信贷违约风险,信贷敞口不会过度集中于房地产行业,更不会集中于单独某一家房地产企业。华夏银行2013年的半年报显示,该行对关联企业的贷款余额占公司贷款总额的比例仅为1%[②];民生银行2013年的半年报显示,关联交易的贷款利息收入占同类交易利息收入的比例仅为0.11%[③]。因此,房企入股银行之后能够取得的融资便利条件极为有限,房地产企业不能过度依赖入股银行,更不能完全寄希望于银行贷款融资。


(三)城商行无法与房企形成协同效应


1、城商行缺乏创新


我国绝大多数城商行缺乏创新,金融产品趋同、特色服务不突出的现象较为严重。从房企谋求社区金融服务这一愿景来看,城商行的创新乏力很可能会影响协同效应的实现。目前,我国的社区银行主要有两种实践模式:一种是宁波银行的社区支行模式,在小区附近设置现金柜台,提供商业银行的全部常规服务,实际上属于银行的一般性分支机构,与传统的营业网点基本上没有差别;另一种是民生银行的金融便利店模式,也只是提供简单的开户办卡、开通网银、业务咨询等非现金柜台业务和菜篮子工程、孩童玩具等便民服务。从目前已经开展社区银行服务的几家大银行来看,其发展进程并不理想。


2、城商行异地扩张受限


一方面,从城商行自身条件而言,城商行成立之初就被深深地刻上了“地方”标志,局限于服务地方经济、本地中小企业和市民,缺乏大范围布局的广阔视野和丰富经验,而且在资源配置和系统建设方面也不具备大规模扩张的能力。另一方面,从监管层而言,为了抑制城商行的盲目扩张现象,2013年银监会禁止城商行跨省设立分支机构,阻碍了城商行异地扩张战略的实施。


异地扩张受到限制,城商行只能在本地小范围内挖掘客户,这就会影响入股城商行的房地产企业挖掘新商机的速度、收益和协同效应的实现。以万科入股徽商银行为例,截至2014 年12月31日,徽商银行仅设立了17家分行及250个对外营业机构(包括8家分行营业部和242家支行),[],省外分行也只有南京分行一家;而万科的业务几乎遍布全国各地,服务范围覆盖珠江三角洲、长江三角洲、环渤海经济圈以及中西部广大地区。由于徽商银行的区域性网点与万科存在地域上的不完全匹配,万科所期望的协同效应很可能会在一定程度上受到影响,社区金融和产业链金融目标将难以实现。


(四)产融结合的风险扩大化


房企与银行捆绑,任何一方出现问题,风险都会成倍放大。互联网金融和利率市场化不断发展,加剧中国银行业的脱媒进程,进一步挤压银行的业务和利润空间。银行业的负债经营和高杠杆特性,在经济下行期间风险就会凸显。而银行业的动荡必然会减缓对房地产开发和居民购房的信贷支持力度,使房地产企业的现金流更加紧张;反之,如果房地产市场出现问题,由于房地产各类贷款在银行总贷款中占比较高,势必会增加银行的不良贷款,降低银行的利润,甚至影响到银行业的稳定。房地产企业和银行有着天然的密切联系,房企又通过入股银行进一步增强了二者的联系,因此当一方发生经营危机时,另一方也难逃厄运,两外个行业会如同“多米诺骨牌”效应般产生剧烈动荡。



三、防范房地产企业入股银行的风险


(一)房地产企业方面


1、谨慎选择入股银行


在众多房企纷纷入股银行时,绿地集团却准备卖掉手中所持有的城商行股份。原因之一就是城商行创新能力较弱,无法对房地产业务形成协同作用,而且地方城商行本身利润不大,财务投资回报率并不高。因此,入股城商行并没有给绿地集团带来预期的收益。由此可见,房企要与银行合作,必须谨慎选择入股银行,入股有创新能力和发展潜能的银行才能成功实现其预期收益计划。此外,由于跨区经营的限制,因此房企要选择未来经济增长潜力较大地区的城商行入股,避免区域经济对银行业绩的拖累。


2、对入股银行进行合理估值


对于作为投资者的房企而言,对入股银行的估值就是对影响银行盈利的各种因素进行模拟和量化,对银行外部各种不确定性和风险做出判定和测量,最终实现投资收益的最大化。估值并不是对贴现率和利润进行简单的计算,而是要在对银行进行全面了解后,对其价值做出一个全面的量化分析,这其中既包含定性分析,又包含定量分析。首先是定性分析,从盈利能力、存贷款能力、零售业务、风控能力四个方面对备选银行进行考量,做出相应的的综合评分表,进而筛选出优质银行。其次是定量分析,以内在价值分析法为主,然后以相对价值分析结果作为辅助参考。此外,还应充分考虑到外部环境因素,比如宏观经济形势、银行业周期性波动规律、银行所在地区的法律、监管政策、税务、信用环境等。


估值后,应选择合适的时点,在该银行股的“低估”阶段买入,把握住抄底投资的最佳时机。或许由于股市的波动,房企持有的银行股会造成公司账面的短暂浮亏,此时要根据估值判断该银行股的内在价值,有选择性地继续持有或退出。


3、积极拓宽融资渠道,减少对银行的依赖


建立规范有序的多元化融资渠道,对于减少房企入股银行后对银行贷款的过度依赖和解决房地产企业融资问题至关重要。房地产企业应该改变一直以来以银行贷款为主的间接融资方式,积极开拓直接融资渠道,实现直接融资与间接融资的共同发展。房地产融资应该面对一个多元化的市场,不仅仅是资金供给主体的多样性,还有市场的多层次性。我们可以借鉴国外房地产融资方面比较典型和成功的做法,如房地产众筹、REITs、海外债券融资、海外借壳上市、海外IPO、国内公开和私募发债、银行券商等机构的理财产品投向房地产项目等等。这些方式在房地产融资中都是可行的,但每种融资方式都有其不同的法律和政策环境,有着各自不同的特点和优势,因此,房地产企业要在实践行动中逐渐摸索,积极拓展适合企业自身发展的多元化融资渠道。


(二)监管层方面


1、对合规性严格把关


一方面,要摸清房企入股银行的真实意图。如果以积极目的为出发点,有利于推动产融结合,则应得到允许和鼓励。监管部门和当地政府应该完善相关政策,为房地产企业入股银行提供政策保障和相关便利,鼓励更多符合条件的房地产企业加入到入股银行的行列中。但是如果房企试图通过入股银行来“绑架”银行,以牟取自身融资便利和扩大自身经营利益为目的,监管部门和政府应引起高度重视,列入重点检查对象,情形严重的及时予以制止。


另一方面,要严格规范入股银行的房地产企业的自身条件。首先,要求房企本身的资金链要相对宽裕,企业本身并不缺钱,不会从银行过度抽离资金;其次,要求房企具有完善的内部控制组织结构、良好的风险控制能力、优良的管理能力和规范的企业运作流程;最后,要求房企具备较大的规模,拥有庞大业主群和客户群,并且信用记录良好。


2、对持股比例进行限制


虽然一些房地产企业入股银行后没有取得对被入股银行的控股权,但是他们仍然可以通过在银行董事会或者经营决策机构中派出人员的方式来间接参与和影响银行的经营决策。因此,要对房企入股银行的持股比例进行严格的限制,以防止房企在未来对银行的经营决策有过多的干预和影响。


国外一些国家制定了严格的监管条令对企业持有银行股份的比例进行限制,较为典型的是美国和韩国。美国监管当局明确规定:任何个人或集团持有银行的股份一旦超过25%,必须呈报联邦监管机构;当银行是公开上市或者没有其他股东持股超过10%的时候,一旦有个人或集团持有银行的股份超过10%,必须书面通知监管机构控制权的变更。韩国也曾在《银行法案》中制定了严格的监管条例对非金融企业持有商业银行股份数额进行限制。我们应该借鉴国外这些国家的经验,积极制定相关政策,经过科学合理测算,对房企入股银行的持股比例限制做出指导并进行严格监督。


3、对关联交易进行监管


在对民营银行试点的监管中,强化对关联交易的监督管理是重中之重。银监会在2004年就已经出台了《商业银行与内部人和股东关联交易管理办法》,在关联交易的认定、审核、禁止的交易类型等方面作出过明确规定。上述监管要求,同样适用于对房地产企业入股银行的监管,对我们制定监管条例、建立风险隔离机制具有一定的借鉴意义。


监管部门应严格规范股东行为,强化房地产企业的自我约束能力,鼓励其主动放弃从被入股银行取得关联贷款的权利,努力减少关联交易;被入股银行必须制定关联交易管理制度,并设立专门的关联交易控制委员会来负责审查、批准交易,对于其他一些合规的关联交易,也应该采取逐项事前报告制度;禁止被入股银行以优惠贷款条件和利率向房地产股东提供融资便利;定期加强对房地产企业和被入股银行之间信贷行为的时时跟踪监测,严密控制二者之间不正当信贷利益的输送,让银行与房地产企业的合作在合法合规的轨道上运行。总之,房地产企业入股银行后,一定要严格按相关规定办事,决不能将入股银行当成是自己的“融资平台”。


参考文献:

[1] 祝继高.银行与企业交叉持股的理论与依据-基于国际比较的研究[J].国际金融研究,2012(2):58-68

[2] 张金凤.房企开启直接融资模式“联姻”银行或遇监管空白[N].国际商报,2014-02-14

[3] 邓丽娟.房企参股商业银行 投资风险恐捆绑加倍[N].中国联合商报,2013-11-11

[4] 王肖邦.绿地入股银行的切身之痛 [N].第一财经日报,2014-04-16

[5] 莫开伟.房企入股银行需高度关注[N].上海金融报,2014-01-28

[6] 杜冉乐.高风险的跨界 房地产与金融界双向渗透[N].企业家日报,2014-01-06

[7] 刘佳子.利率市场化对我国城市商业银行的影响[D].山东大学,2013

[8] 孙翠兰.我国房地产融资方式的比较、选择与调整[J].金融论坛,2005(11):47-50

[9] 梅梅.我国商业银行须直面利率市场化改革[J].时代金融,2012(2):99-100

[10]王春华.我国房地产企业融资的突破与创新[N].中国房地产金融,2012(2):14-16


*基金项目:国家社科基金课题“房地产调控政策的影响及其效应研究”(12BJY053)、教育部中西部高校提升综合实力工程项目“环首都经济圈与河北经济发展”。

[]银监会. 商业银行主要监管指标情况表(法人)(2015年)http://www.cbrc.gov.cn/chinese/home/docView/F9ABBA7979E541568B624CBB3E565AE7.html.

[]资料来源:华夏银行2013年半年报

[]资料来源:民生银行2013年半年报

[]数据来源:徽商银行网站. http://www.hsbank.com.cn/Channel/312285.



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