A股购,为并购而生

谁剥削了90后的青春?自如"ABS“模式起底,房租变贷款!果真资本无罪?--并购汪

小汪说

“到自如租房等于签署一份贷款协议!自如用租客信用增信,ABS补充囤房的资金弹药!房租会大涨!”


这一阴谋论最近正持续发酵。并购汪团队总部位于北京,和很多公司一样,众多同事来自五湖四海。受到上述传闻影响,年轻同事们纷纷究各大租房公司的合同文本,想要搞清楚自己是不是已经“被贷款”了。


小汪@并购汪的一个同事正巧在自如租房,检查完合同后,如释重负地说:“还好,我选的是季付,没有贷款合同。”


同事还请小汪@并购汪研究自如的营业模式与ABS融资,想要进一步验证季付用户没有贷款还款义务。


自如的营业模式到底是怎么样的?为什么同样是自如用户,有的是租客,有的变成了借款人?ABS这一金融创新工具,真的和市场传闻一样成为自如涨价的助推手吗?


无论有没有租房,小伙伴们了解自如的ABS模式都有很大益处。3万亿存量的ABS大部分与个人生活消费有关。ABS正在改造我们的生活,让我们进入残酷的超前消费大时代。


自如的ABS是一个典型的金融创新改造企业经营模式的案例。这几年冒出的很多独角兽,业务本质与ABS为代表的金融创新脱不开关系,比方说优信、趣店。或者说,每一轮金融创新潮,我们都能寻找到新的行业机会。如果小伙伴对金融创新如何催生新经济独角兽模式感兴趣,可以参考持续跟踪市场前沿问题的并购汪线上课


01

自如模式痛点


1.1

租房类O2O高增长


自如全名为“北京自如资产管理有限公司”(以下简称“自如”)。自如作为未上市公司公开披露资料不多,但小汪@并购汪从《中信证券·自如1号房租分期信托受益权资产支持专项计划计划说明书》还是看到了自如的关键信息。


自如正式成立于2015年,原本是链家集团的房屋资产管理事业部。从 2016 年 5 月起,自如承接原链家自如事业部全部业务,专注经营房屋资产管理业务。


《说明书》披露,在17年6月底,左晖持有自如94.6%股权,单一刚持有自如5.4%股权。通过天眼查,小汪@并购汪发现自如的股权结构并未改变。




最早自如的合租产品仅有自如友家,后来产品线发展出自如整租、自如寓、自如驿、自如民宿,成为横跨长租市场与短租市场的房租界O2O黑马。


自如最为出名的业务是“分散式长租业务”(自如友家和自如整租)。一方面,自如与房东签署长期租约,从而获得房源。另一方面,自如将房子重新装修成受年轻人欢迎的风格,加上WIFI和电子锁等配套设施,加上定期保洁等服务,就能转手以更高的价格将房子租出去。


小汪@并购汪经常听到别人评价自如的租金比个人房东的更贵。自如为何可以获得更高租金?自如这类租房O2O平台存在的价值到底是什么?小汪@并购汪认为,主要是因为国内法律环境不重视租客权益保护。对于年轻租客来说,同自如这样运作规范的公司租房,可以免去与可能的奇葩房东打交道的麻烦。


自如最早在京沪深3个一线城市发展,目前业务也主要集中在这3个城市。大城市的年轻群体收入更高,也更愿意为了“便利”付费。


《说明书》为我们展示了自如的惊人增速。截止2016年末,自如已经成长为国内最大的品牌公寓管理和运营企业。截止2016年末,公司管理房源数量35万间,公司累计服务租客80万人,在北京和上海总计管理8栋集中式公寓,管理房屋资产超过3000亿。自如16年实现营收10.73亿元,同比增长2852%。


自如的ABS跟踪评级报告进一步揭示了自如的高增速。自如在17年年底管理房间数量超过50万间,相比16年的35万间增长了43%;17年实现营收27.54亿元,同比增长156.75%。


1.2

租房类O2O模式扩张速度来源何处?


自如同时通过线上线下获客,有互联网属性。但在投资者眼里,租房类O2O的模式与一般的互联网O2O并不可比。自如这类租房O2O模式自带的痛点是显而易见的。


自如一方面与房东签署多年租约,另一方面与租客签署1年租约,带来了多方面难题。


第一,模式复制的资金难题。


《说明书》披露,在与个人业主(房屋提供方)的合同签订期限方面,目前北京自如资管与个人业主一般签订三年合同,少数情况下可达到四至五年。


自如与房东签署的是多年租约,那么自如到底一次性给房东支付多少租金呢?自如给房东的租金到底是按年付还是按季付呢?自如和租客之间有什么条款,信息都是公开的。大部分租客选择的是季付或月付。如果自如给了房东年付或者半年付,自如自身就会面临很高的资金投入需求。除非有很高的融资额,否则自如的O2O模式扩张速度不会太快。


大家都知道,互联网O2O平台常见的故事是快速扩张实现垄断地位,然后再涨价收割盈利。如果租房类O2O模式复制与扩张速度的问题不解决,美好的故事就没法实现。


第二,自如承担的房屋空置风险。


无论自如按何种频率给房东付款,自如和房东签的都是多年长约。那么,租客退租后房子找不到下家,自如就面临空置房屋的风险,损失不小。


自如等租房类O2O最早从京沪深起步,与这个问题有很大关系。京沪深对优质劳动力吸引力大,房价也高,房屋空置风险更小。但是,租房O2O规模扩张后,风险控制也是问题。


正因为模式本身自带的痛点,租房类O2O在很多投资人看来并不诱人。但我们后来看到了,自如呈现高增速态势,甚至近期传闻引爆了北京“房源大战”。


自如的高增长违反常识了吗?自如高增速背后到底有什么秘密?


企业的经营模式研究不能“想当然”。要做到求真务实,就要深入业务模式内部,将经营数据与财务数据拆细研究。小汪@并购汪发现,我们很容易犯的错误就是忽略了企业经营模式的细节,因此搭建了错误的估值模型,估值方向走偏。并购汪线上课估值训练营的时候,首要探讨如何正确理解企业模式,正确解读财务数据的涵义。公司研究与估值分析知易行难,欢迎小伙伴们加入训练营,与小汪@并购汪共同探讨。最早自如的合租产品仅有自如友家,后来产品线发展出自如整租、自如寓、自如驿、自如民宿,成为横跨长租市场与短租市场的房租界O2O黑马。


自如最为出名的业务是“分散式长租业务”(自如友家和自如整租)。一方面,自如与房东签署长期租约,从而获得房源。另一方面,自如将房子重新装修成受年轻人欢迎的风格,加上WIFI和电子锁等配套设施,加上定期保洁等服务,就能转手以更高的价格将房子租出去。


小汪@并购汪经常听到别人评价自如的租金比个人房东的更贵。自如为何可以获得更高租金?自如这类租房O2O平台存在的价值到底是什么?小汪@并购汪认为,主要是因为国内法律环境不重视租客权益保护。对于年轻租客来说,同自如这样运作规范的公司租房,可以免去与可能的奇葩房东打交道的麻烦。


自如最早在京沪深3个一线城市发展,目前业务也主要集中在这3个城市。大城市的年轻群体收入更高,也更愿意为了“便利”付费。


《说明书》为我们展示了自如的惊人增速。截止2016年末,自如已经成长为国内最大的品牌公寓管理和运营企业。截止2016年末,公司管理房源数量35万间,公司累计服务租客80万人,在北京和上海总计管理8栋集中式公寓,管理房屋资产超过3000亿。自如16年实现营收10.73亿元,同比增长2852%。


自如的ABS跟踪评级报告进一步揭示了自如的高增速。自如在17年年底管理房间数量超过50万间,相比16年的35万间增长了43%;17年实现营收27.54亿元,同比增长156.75%。


1.2

租房类O2O模式扩张速度来源何处?


自如同时通过线上线下获客,有互联网属性。但在投资者眼里,租房类O2O的模式与一般的互联网O2O并不可比。自如这类租房O2O模式自带的痛点是显而易见的。


自如一方面与房东签署多年租约,另一方面与租客签署1年租约,带来了多方面难题。


第一,模式复制的资金难题。


《说明书》披露,在与个人业主(房屋提供方)的合同签订期限方面,目前北京自如资管与个人业主一般签订三年合同,少数情况下可达到四至五年。


自如与房东签署的是多年租约,那么自如到底一次性给房东支付多少租金呢?自如给房东的租金到底是按年付还是按季付呢?自如和租客之间有什么条款,信息都是公开的。大部分租客选择的是季付或月付。如果自如给了房东年付或者半年付,自如自身就会面临很高的资金投入需求。除非有很高的融资额,否则自如的O2O模式扩张速度不会太快。


大家都知道,互联网O2O平台常见的故事是快速扩张实现垄断地位,然后再涨价收割盈利。如果租房类O2O模式复制与扩张速度的问题不解决,美好的故事就没法实现。


第二,自如承担的房屋空置风险。


无论自如按何种频率给房东付款,自如和房东签的都是多年长约。那么,租客退租后房子找不到下家,自如就面临空置房屋的风险,损失不小。


自如等租房类O2O最早从京沪深起步,与这个问题有很大关系。京沪深对优质劳动力吸引力大,房价也高,房屋空置风险更小。但是,租房O2O规模扩张后,风险控制也是问题。


正因为模式本身自带的痛点,租房类O2O在很多投资人看来并不诱人。但我们后来看到了,自如呈现高增速态势,甚至近期传闻引爆了北京“房源大战”。


自如的高增长违反常识了吗?自如高增速背后到底有什么秘密?


企业的经营模式研究不能“想当然”。要做到求真务实,就要深入业务模式内部,将经营数据与财务数据拆细研究。小汪@并购汪发现,我们很容易犯的错误就是忽略了企业经营模式的细节,因此搭建了错误的估值模型,估值方向走偏。并购汪线上课估值训练营的时候,首要探讨如何正确理解企业模式,正确解读财务数据的涵义。公司研究与估值分析知易行难,欢迎小伙伴们加入训练营,与小汪@并购汪共同探讨。


02

自如扩张的支付差秘诀


从自如1号的评级报告可以看到自如简单的财务数据,但从很少的数据里也可以看出自如模式扩张的关键。


先看营收——

自如在17年年底管理房间数量超过50万间,相比16年的35万间增长了43%;17年实现营收27.54亿元,同比增长156.75%。

对应50万间房,自如17年每间房仅产生营收5508元。可以推测,自如确认的营收实际上是自如租赁服务所得,也就是自如获得的租客租金再扣除支付给房东的承租款的部分。那么,从利润表里很难看出自如更关键的租金数据。


再看预收款项——

自如17年底负债74.85亿元,净资产为-12.90亿元。自如的负债中,其他应付款占比最大(56.05亿元,75%),主要内容为房租预收款和押金收款。这项数据实际反映了自如的房租业务的规模。可以推测,自如按月确认房租收入,那么年付用户和季付用户提前支付的租金会计入“房租预收款”项目中。


可以简单推算自如的50万间房,每间房产生了1.13万元的预收款,相当于我们平时看到的单间房屋2个月到4个月的租金。数据反映了,自如的月付用户可能比例不会太高。


最后看应付款——

应付账款8.89亿元,主要为应付收房渠道佣金和应付装修、家电、家具供应商的应付款。初略推算,自如50万间房每间产生了1778元的应付款。


如何理解自如的应付款金额呢?由于没有更多信息,并购汪团队内部展开了讨论。小汪@并购汪认为,从自如的营收数据和预收款数据可推测自如按月确认产生的租金收入,那么付给房东的承租款支出应当也是按月付的。很有可能性的是,自如确认承租款的应付款的时候,按“季度”的方式进行了确认。


也就是说,自如并没有因为与房东签署了多年租约就一次性确认好几年承租款的应付款。因此自如资产负债表上没有产生大额的应付款金额。这里就可以倒推自如给房东的款项是按季度支付的。


这说明自如已经解决了模式的扩张的一大难题。同房东签约的时候,自如签了长约,但按季度付款。那么,后续有租客进来,自如就可以用租客的租金去支付给房东的承租款,自身的资金投入就小了。自如的模式实际是“轻资产”的。


自如快速扩张的秘诀不仅于此。消费款和ABS的创新,自如又多了两只起飞的翅膀。


03

租房怎么成“贷款”了?


这两天相信不少使用自如的小伙伴发现了,与自如租房,实际上有两份合同。


小汪@并购汪的一个同事使用自如,选取了季付租金,发现APP里面只有一份《房屋租赁合同》。合同列出了租客毁约的惩罚条款。如果租客违约,逾期违约金为当期应付金额的千分之五/日。如果租客提前退租,应当提前20天通知,并且按月租金的100%支付违约金。


小汪@并购汪的同事认为,排除逾期费是否实际会突破法定最高利率年24%的限制的问题,这份《房屋租赁合同》大体还算是一份正常的租房合同,还在接受范围之内。


但小汪@并购汪发现,月付房租就没那么简单了。如果选择月付房租,在《房屋租赁合同》之外,还会多出一份《贷款合同》。正就是这份《贷款合同》,使得月付租客变成了“贷款人”。


好端端租个房,怎么就成了贷款呢?


这个问题涉及非常多的金融创新问题,小汪@并购汪下面给大家细细地扒一扒。


3.1

不具有放贷资格的自如如何“放贷”?


整件事情非常微妙的一点是,自如实际上并没有开展贷款业务的资格。《说明书》里披露了自如的营业范围,里面明确写着“不得发放贷款”。稍微有点金融常识的小伙伴都知道,金融关系社会稳定,开展特定金融业务是需要牌照的。


自如能够给租客放贷,借用了信托机构的通道。《说明书》披露,自如房租分期小额贷款业务由信托公司(或其他具备小额贷款资质主体)作为通道机构。


信托计划的通道如何构建?打个比方,自如把房源买过来,但在同月付用户签约的时候,让信托公司代表信托计划与月付用户签约。信托公司与月付用户实际签的是贷款协议,合同上相当于信托计划给月付用户提供了信托贷款。


自如可以担任信托计划的受益人。后续用户给信托计划还款,自如作为信托计划的受益人就获得了款项。


按监管规定,信托计划可以发放信托贷款。自如就是借用了信托计划的“通道”,才与租客形成了间接的借贷关系。



下图为《说明书》披露的贷款业务流程:




信托计划发放信托贷款的设计也经常被并购基金交易、A股并购交易使用到。今年震动金融市场的资管新规发布后,更多配套规则陆续推出,基于信托计划的许多传统方案设计受到不小冲击。资管新规后,并购资金方案如何设计能够达到合规与效率的均衡?小伙伴如果有这方面的问题,欢迎加入并购汪线上课。并购资金方案设计也是并购汪的重点研究课题。


3.2

自如的两份合同


对于年付用户与季付用户来说,自如租房只会得到一份《住房租赁合同》。但选择分期的月付用户则会得到《住房租赁合同》与《贷款合同》两份协议。


多出来的一份的《贷款合同》有什么玄机呢?季付用户和月付用户有什么区别?


有了社群小伙伴的支持,小汪@并购汪拿到了两份合同的文本,提炼出了几大不同点。近期有租房需求的小伙伴,可要看仔细了。


第一,用户承担的义务不同。对于季付用户来说,与自如形成了“二房东-租客”的关系。季付用户的身份仅仅是租客。对于分期用户来说,与代表信托计划的信托公司形成了“借贷关系”。分期用户的身份是借款人,承担了还款义务。


用户如果选择分期,会面临更繁琐的申请流程,要验证身份、人脸识别、绑定银行卡。《说明书》披露,符合条件的借款人要有芝麻信用分或自如分,且芝麻信用分不低于550分或自如分不低于70分。


第二,用户的退租难度不同。季付用户要退租,只需按《房屋租赁合同》的约定支付等同单月房租的违约金。但根据《房屋租赁合同》,分期用户甚至不具有提前退租的选择权。而且,分期用户哪怕要退租,也得承担继续偿还贷款的责任。


打个比方,分期用户在租房的第6个月选择退租,但即使退租了,剩下的5个月贷款也需要偿还。


看到这里有的小伙伴会不会感到震惊?如果分期用户真的有搬家的需求,该怎么办呢?


《贷款合同》提出了解决方案,如果分期用户退租的房子能够找到下家,或者分期用户搬去的新家也是自如的房子,贷款义务就能解除了。



第三,自如承担的风险不同。对于季付用户,自如的身份是“二股东”。要是季付用户不租了,大不了损失一个月房租,但自如可要承担房屋空置的风险。房子没人租了,自如该给房东的租金却少不了。遇到租房市场的淡季,空置风险并不小。


但对于分期用户,自如的身份实际是“债主”。分期用户不租房了,贷款还是要还的。除非能够找到下家,或者去承租自如的另一间房子,不然分期用户会一直背着还款义务。这样自如空置房屋的风险就大为降低了。


第四,用户的费率不同。分期用户实际使用了消费贷,会承担贷款利率。根据自如官网计算器给出的数据,小汪@并购汪计算出自如月付的IRR可达到11%。《说明书》也披露,目前自如所有贷款利率均为 6.27%,贷款期限均为11个月,采用等额本息还款方式,在此种模式下月利息为 0.57%,所有贷款的 IRR 都是11.302%。



3.3

房租分期的经济学深意


最近几天,自如房租化身消费贷的讨论持续发酵。有的选择自如分期的小伙伴可能之前没仔细看合同,并不了解自己背的是消费贷,深感震惊。小汪@并购汪的90后同事们也对自如分期的经济学合理性展开了讨论。为何季付用户不必选择分期贷?为何月付用户必须选择分期贷?


在租房市场,“押一付三”是常见规则。从市场竞争的角度来说,租房类O2O如果对季付用户也强制要求分期贷,有可能失去争夺用户的竞争力。《说明书》披露,截止到2016 年 12 月底,据房东东数据统计,规模排行前20位的公寓,在运营的数量只有70万多间,面对着1万多亿租赁市场,机构市场化规模依然不足 1%。市场过于分散,租房类O2O面对季付用户未必有太高议价能力。

但月付用户则不同。很多个人房东不接受“押一付一”。自如面对月付用户有较强的议价能力。


小汪@并购汪上面已推测,自如给房东的款项是季付的。因此对于自如来说,接受用户月付也是面临较大现金流风险的。站在自如的角度来说,为消费能力不高的月付用户设计消费贷产品,增加用户违约风险,也有一定合理性。


这背后隐含的道理是,如果你是有能力进行季付的用户,那么你才能成为真正的“租客”。如果你只有月付的能力,那么不好意思,房东与自如这样的二房东都不太欢迎你成为“租客”,你只能成为“借款人”。


04

房租分期类ABS横空出世


4.1

ABS的双SPV结构

嵌入了消费贷的信托计划使得双SPV结构的ABS成为可能。ABS这一神器,使得自如模式快速扩张的难度进一步下降。


资产支持证券(Asset-Backed Security,ABS)可以理解为,一组现金流被证券化了。或者说,ABS的最底层资产实际是一组未来会产生的现金流。


自如如何创设ABS?还是要从信托计划说起。上文已分析,自如与信托机构合作,由信托计划向月付租客发放贷款,月付租客与信托机构之间实质形成了“借贷关系”。“借贷关系”就意味着,月付租客身上有更强的还款责任,理论上还款的现金流会更稳定。


如下图所示,参与ABS的信托计划为中国对外经济贸易信托有限公司受托管理的“荟润5号-自如资管系列单一资金信托项目单一资金信托”。这一信托计划实际就是自如向月付租客提供贷款的“通道”。


对于荟润5号来说,信托计划的受益人是自如的全资子公司北京自如众诚友融信息科技有限公司(以下简称“自如众诚”)。自如众诚当时只是一个新设的空壳公司。


之后,自如众诚将信托计划的受益权转给新设的资管计划“中信证券·自如 1 号房租分期信托受益权资产支持专项计划”(以下简称“自如1号”),基本就完成ABS的搭建了。


受让信托计划的受益权之后,自如1号可以从信托计划处获得稳定的现金流收入,并向自如1号的投资人分配收益。资管计划自如1号的份额就是我们说的ABS(资产支持证券)。投资人认购自如1号的份额,就是认购ABS。



自如1号于2017年8月正式推出,募资金额合计5亿元。这是市场第二单住房租赁ABS,也是第一单租房类分期贷ABS。


4.2

自如如何撬动9倍杠杆?


在ABS的创设中,自如众诚只是把信托计划与资管计划连接在一起的“桥梁”。在整个ABS中,扮演更重要角色的还是自如。


自如在ABS中扮演了至关重要的劣后方角色,为ABS的增信提供了支撑。


自如1号为典型的分级证券。具体来说,自如1号的份额分为优先级证券与劣后级证券两种。劣后级证券的分配顺序在优先级证券之后。当底层资产的现金流出现问题的时候,劣后级会先受到影响,如此可保证优先级证券的安全性。


对于自如1号,优先级证券募资金额为4.5亿元,劣后级证券募资金额为0.5亿元,份额比例为9:1。在ABS刚发行的时候,自如承诺认购全部的劣后级证券。


可以理解为,自如通过证券结构化分级的方式,0.5亿元撬动了4.5亿元,杠杆倍数达到了9倍。


自如1号的另一重增信方式是差额支付承诺。假设底层资金现金流问题太大,即使牺牲劣后级之后,优先级的投资收益也不能得到保障,那么自如将按承诺进行差额补足。


结构化加上差额补足,已经有点类似自如向ABS投资者进行“借款”。本身自如1号的底层资产现金流就很优异,再加上自如提供的双重增信,自如1号得到了AAA级的信用评级。


SPV的结构化一向是并购业务的重点。资管新规对资管产品的杠杆率严格设限,没有给突破杠杆率限制的操作留下空间。但是,资管新规为什么没对ABS作出限制呢?这一问题涉及资管业务与资产证券化业务更为本质的理解。更多分析,可以参考线上课线上课不仅注重业务实操,也注重金融市场整体研究框架搭建,快速构建理解市场的导航图。


4.3

ABS回报几何?


ABS的投资者们的回报依靠的是月付租客们后续产生的租金现金流。《说明书》披露,本专项计划基础资产为信托受益权,而信托受益权对应的底层资产为信托计划向北京自如资管的长租公寓租客发放的房租分期小额贷款债权。


投资者会认购ABS,是因为ABS能够产生稳定的回报,而且预期的回报率不算低。根据WIND,自如1号的优先级证券“PR自如优”当期票面利率为5.39%,每年付息4次,起息日为2017年8月15日,到期日为2019年7月19日。


5.39%的票面利率代表着什么呢?对于自如用户来说,先不考虑自如的服务费,选择分期起码会承担5.39%的资金成本。ABS投资者的回报本质还是来自于月付用户的。


根据评级机构的跟踪报告,自如1号的底层贷款的名义利率也达到了6.08%。



4.4

自如的ABS为何格外引争议?


小汪@并购汪的同事提了个问题,为什么自如的ABS最底层资产是消费贷债权?租金现金流能不能成为ABS的底层资产?


以租金收入为基础也能创设ABS,魔方就是代表案例。魔方在2017年1月成功发行了“魔方公寓信托受益权资产支持专项计划资产支持证券”(以下简称“魔方ABS”)。魔方ABS真正的底层资产就是租金。


在魔方ABS的模式中,魔方面临了更大的风险。魔方的4家子公司与ABS底层的信托计划之间形成了借贷关系。魔方承担了信托贷款的还款义务。


简单地说,魔方的用户身份依然是“租客”。如果用户退租,按合同赔付违约金即可,没有贷款的还款义务。要是房屋空置了,魔方子公司依然要向信托计划偿还贷款。


魔方ABS实际底层资产是租金现金流,自如1号的实际底层资产是消费贷现金流。两种不同模式,用户的身份与义务是不一样的。


自如1号之外,自如今年还发现了另一单ABS“中信证券-自如2号房租分期信托受益权资产支持专项计划”(自如2号)。目前自如2号已发行了3期。合并计算,自如1号与自如2号募资13.6亿元。


从名称来看,自如2号的实际底层资产也是消费贷。目前自如还没有基于租金收入创设ABS。




05

ABS改写自如命运?


5.1

ABS助推“房源大战”?


这几天各种中介囤房涨价的传闻搅得一线城市人心惶惶。传闻自如等中介在北京高价出手抢房源,大方程度把见多识广的北京房东们都吓到了。


近期北京爆发的“房源大战”有多激烈?监管信息透露了冰山一角。


8月17日,北京市住建委联合多部门约谈自如、相寓、蛋壳等公司,明确要求住房租赁企业:不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源;不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源;不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。


住建委要求三个“不得”,难道说O2O们真这么做了?


联想一下,近期爆发的“房源大战”与ABS之间也有内在的联系。


想想看,原本自如是按季度付给房东承租款,按季度或月度收取租客租金,现金流理论上是基本打平的。但有了ABS之后呢?自如可以一次性把未来的租金变现了。


微妙的是,自如之前并没有一次性结清房东的承租款,自如给房东的款项是季付的。那么ABS不就相当于自如“凭空”多出一块流动资金吗?


有了富裕的流动资金之后,可以干嘛?继续“买房”啊。


基本的经济学原理,供需决定价格。一线城市的空置房供给量是有限的,大平台挟资金优势,高价“囤房”,就能获得一线城市内租房市场的垄断(或寡头垄断)地位,进而推高租金价格。


租房O2O平台前期大幅亏损,跑马圈地之后,通过涨价实现快速盈利也不是没可能的。


原本自如模式压缩了承租款与租金之间的时间差,实现了“轻资产”模式,再加上ABS助推,自如模式的可复制性与扩张速度会更快。ABS的横空出世,可以说改写了自如的营业模式,自如的估值逻辑也随着改变。


根据公开报道,自如在今年1月获得40亿元A轮融资(领投方华平投资、红杉资本中国基金、腾讯),刷新国内长租公寓行业融资记录。


租房类O2O在15年起步,16年和17年营收持续爆发,为何到了18年,自如才进行A轮融资呢?小汪@并购汪这里开个脑洞,也许是资本看到了自如模式里的“金融”属性,看到了快速扩张实现垄断的可能,更愿意下重注了吧。


ABS轮番发行,资本数十亿资金助阵,“房源大战”近期爆发,原来有那么多现实基础。


ABS的业务深刻地影响了自如的经营模式以及行业竞争格局。那么ABS这种金融创新会如何在自如的报表上体现呢?针对金融创新如何搭建更合理的公司财务模型与估值模型?这给我们的公司研究带来了新挑战。但反过来思考,也许发现新的研究边际的机会就在这里。并购汪线上课估值训练营,目标就是通过新经济模式分析,找出新的研究边际。


5.2

监管紧急出手


不过,围绕自如的阴谋论是否成真,我们现在是看不到结果了。租房也租不起了,往严重地说会动摇社会信心,引发监管强力出手。

8月17日,北京市住建委等约谈中介机构。8月23日,北京市住建委等开通了打击“黑中介”投诉举报热线。官网披露,被调查事件包括“中介机构哄抬房租”。北京市住建委官网发布了查实涉嫌存在违法违规问题的23家中介机构名单,其中就包括自如。


第二天,自如官方微博表态坚决配合调查,进行深度整改、坚决整改。


租房O2O的“掠夺之心”被监管暂时压制住了。但人们关于房租涨价的担忧仍没有停止。小汪@并购汪认为,O2O平台垄断涨价的模型成不成立,更多要看一线城市可出租房房源供给不会大幅增加、一线城市人口持续净增长两大前提的真实性。这些更宏大的问题,小汪@并购汪先不做判断,欢迎小伙伴们来并购汪社群一起讨论。


06

小汪点评:欢迎来到“超前消费”时代


自如的模式给小汪@并购汪带来了很大的触动。有了ABS之后,自如这类O2O平台与其说赚的是“服务费”,不如说赚的是“资金利差”。


通过消费贷ABS的形式,自如在分期用户与ABS投资者之间搭建了借贷的桥梁在,自如的盈利可以简化为“租金回报率-ABS利率”。


为什么自如这种平台可以赚取利差?打个比方,你是分期月付用户,那么你身上的不确定性,被平台承担了。平台实际上给你做了增信,赚取了信用的溢价。你选择分期的那一刻,就要意识到,平台为你承担了“押一付三”的义务,代价是你欠债了。

也许自如网页上“贷款”的字样写得很小,管家也说不清年化利率怎么算,但你已经生活在“超前消费”的时代中,应具备“分期等于贷款”的生活常识。



我们已经进入“超前消费”时代。ABS这种产品,就是因为超前消费而诞生的。ABS的底层资产本质是一组未来可预期的现金流,实际的结构是将有富余资金的人与需要超前消费的人连接在了一起。超前消费的人多了,ABS才会有大需求。


可以看看美国的经验。美国是典型的消费型社会,各类ABS蓬勃发展。ABS家族中里面体量最大的MBS(mortgage-backed security),在美国80年代爆炸性增长。80年代美国社会突出特征是居民负债大跃进,按揭买房需求大涨。比起传统的银行信贷,MBS效率更高。00年代美国房地产市场又一次进入繁荣期,蓬勃的居民负债买房需求催生了各种机构化MBS的创设。


为什么小汪@并购汪判断我们已经进入超前消费时代?小汪@并购汪发现,蚂蚁金服旗下子公司分别为花呗和借呗发现的ABS募资金额累计达到了2317亿元、1606亿元。蚂蚁金服已成为ABS市场最大玩家。


如今到淘宝买百元以下的小件,都能选花呗分期,非常“超前”了。自如风波后,用户们基本都被普及一轮消费贷常识了,但可以预料还是会有不少用户继续选择房租分期。


在超前消费的大时代,自如模式并不是个案,将会在不同领域出现。就拿汽车消费市场来说,优信二手车是赴美上市第一股。小汪@并购汪拆解优信模式后,也发现并不具备汽车消费贷资格的优信依靠与金融机构合作,向消费者提供车贷服务。披着汽车O2O平台外皮的优信,也是一个赚取资金利差的类金融业务,贷款年利达到了12%。优信“一成首付购车”的模式,正好迎合超前消费的用户群。


前阵子很多P2P公司爆雷了,反过来说明了这几年国内P2P增速很高。P2P高增速背后的动因是类似的,说明有更多的人需要借钱。

相信这几天中介囤房的传闻刺痛了很多90后小伙伴的心。超前消费时代确实是很残酷的。设想一下,一个人生活中每一项开支都需要分期是什么情景?这意味着每一项消费背后都有利息。


利率足够高,那么借钱的人将很难实现正的财富积累,放贷的人将不断积累财富。超前消费时代的财富不平等就是这么产生的。


这不是危言耸听,在美国,有的人就是这么生活的。有时我们甚至会发现,收入还不错的美国人,总是不能存下存款,现金流早已被各种学贷、房贷、卡贷占据了。“学贷”在美国已成为一代人的人生之痛。


记得网上有一个很热门的话题,“年轻人千万不要做什么”。相信看完本文后,小伙伴们已经有自己的答案了。



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