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再融资:房地产企业境外融资及资金入境模式大全(上)


笔者按:

近期很多关注我们西政资本公众号的朋友咨询到在当前融资、外汇监管环境下,还有哪些方式可以实现资金入境,如何打通境外融资渠道?对此,笔者结合在西政投资集团从事跨境投融资的相关工作经验,系统梳理了企业境外融资及资金入境的相关模式,以供同业人士参考。在当前环境下,正常的FDI仍旧可以操作,但是需严格遵守行业准入等要求;对于满足申请QFLP的私募机构而言,申请QFLP资格亦是不错的选择;此外,作为重要通道的金交所,在供应链金融以及不良资产的跨境运用中亦可发挥重要作用。本文系笔者结合相关跨境投融资工作经验及市场信息进行的整理,具体操作请根据相关法律、法规及监管规定执行,亦欢迎读者就业务实操问题随时与笔者探讨和交流。



一、FDI

(一)行业准入

从行业准入来看,外商投资项目分为鼓励、允许、限制和禁止四类。鼓励类、限制类和禁止类的外商投资项目,列入《外商投资产业指导目录》。不属于鼓励类、限制类和禁止类的外商投资项目,为允许类外商投资项目,允许类外商投资项目不列入《外商投资产业指导目录》。此外,对于房地产行业、文化娱乐行业、互联网行业等特殊行业,相关行业主管部门亦设置了限制条件。

《外商投资准入特别管理措施(负面清单)(2018年版)》(以下简称“《外商投资准入负面清单》”)明确了对14个行业中合计34个领域实行特别管理措施。在外商投资领域层面,境外投资者不得投资《外商投资准入负面清单》中禁止外商投资的领域;对于非禁止投资领域,则允许外资准入;对于投资有股权要求的领域,不得设立外商投资合伙企业。此外,境外投资者不得作为个体工商户、个人独资企业投资人,亦不得成为农民专业合作社成员。

(二)组织形式

外商投资企业的组织形式包括WFOE和JV两大类,WFOE即指外商独资企业;JV则包括中外合资企业、中外合作企业两种组织形式。

(三)项目核准与备案

外商投资项目管理分为核准与备案两种方式,不涉及国家规定实施准入特别管理措施的外商投资企业的设立及变更适用备案管理,目前按照《外商投资准入特别管理措施(负面清单)(2018年版)》来执行。在负面清单内的投资行业及范围则适用核准制。本部分主要以不涉及国家规定实施准入特别管理措施的外商投资企业的备案为主。

法规依据:《外商投资项目核准与备案管理办法》、《指导外商投资方向规定》(国务院令第346号)、《外商投资产业指导目录(2017年修订)》、《外商投资准入特别管理措施(负面清单)(2018年版)》的相关规定。

(四)不涉及国家规定实施准入特别管理措施的投资备案

1.办理工商登记

在办理工商登记时需根据工商管理部门的要求提供如下资料:




所需资料可参见网址:

http://www.gdzwfw.gov.cn/portal/guide/11440300590706993530118013003.html?region=440300

2.商务部业务系统统一平台备案——外商投资综合管理应用系统

对于不涉及国家规定实施准入特别管理措施的,在外商投资企业名称预先核准通过后或取得外商投资企业营业执照后,则需根据《外商投资企业设立及变更备案管理暂行办法》(商务部令2018年第6号)前往外商投资综合管理应用系统平台(http://wzzxbs.mofcom.gov.cn/entpIndex.html)办理外商投资企业的设立备案手续。

(1)操作流程如下:

首页——备案(外商投资企业设立及变更)——在线申报——外商投资企业设立及变更备案——企业设立备案——备案完成后,外商投资企业或其投资者可凭外商投资企业营业执照(复印件)向备案机构领取《外商投资企业设立备案回执》。



(2)具体填报内容包括

外商投资综合管理应用系统平台需填报的内容包括企业基本信息、投资者基本信息,并需上传如下资料:




(3)银行办理直接投资外汇登记

根据《国家外汇管理局关于进一步简化和改进直接投资外汇管理政策的通知》(汇发[2015]13号)的规定,相关市场主体可自行选择注册地银行办理直接投资外汇登记,完成直接投资外汇登记后,方可办理后续直接投资相关账户开立、资金汇兑等业务(含利润、红利汇出或汇回)。

需提请注意的是,目前已取消直接投资外汇年检,改为存量权益登记,即外商投资企业应于每年9月30日(含)前,自行或委托会计师事务所、银行通过外汇局资本项目信息系统报送上年末境内直接投资存量权益数据,否则将影响外商投资企业资本项下外汇业务的办理。

根据《国家外汇管理局关于改革外商投资企业外汇资本金结汇管理方式的通知》(汇发[2015]19号)的规定,目前在全国范围内实行意愿结汇。同时直接投资相关账户及其结汇所得人民币资金不得直接或间接用于企业经营范围之外或国家法律法规禁止的支出;除法律法规另有规定外,不得直接或间接用于购买银行保本型产品之外的投资理财产品或其他有价证券;不得直接或间接用于发放人民币委托贷款(经营范围许可的除外)、偿还企业间借贷(含第三方垫款)以及偿还已转贷予第三方的银行人民币贷款;除外商投资房地产企业外,不得用于支付购买非自用房地产的相关费用。

二、QFLP 、QFII、RQFII

QFII、RQFII以及QFLP制度均系在我国外汇管制和人民币未完全实现自由兑换的情况下,有限度的开放资本市场,加速人民币的国际化的措施。QFLP是境外合格投资者投资境内股权市场的重要方式,但其资格申请不但涉及基金准入、工商登记,亦受到外商投资产业政策以及外汇政策等限制。而QFII以及RQFII系境外合格投资者经申请投资于境内二级市场的重要工具,需向中国证监会申请资格,并实行外汇额度管理。

(一)QFLP

合格境外有限合伙人制度(QFLP)是指境外机构投资者在通过资格审批和外汇资金的监管程序后,在满足申请的额度下,利用该额度把海外的资金兑换成人民币投资于国内一级市场(股权市场),QFLP涉及基金准入、产业政策、外汇政策等问题,获得QDLP资格准入后,额度审批、资本汇入、结汇投资、利润汇出以及清算退出等环节均受到外汇管理部门的监管。

根据深圳QFLP制度(《深圳市外商投资股权投资企业试点办法(深金规〔2017〕1号)》)构造了“外资管外资”、“外资管内资”、“内资管外资”三种模式。本文以深圳的QFLP为例进行分析。

1.外商投资股权投资管理企业(具备境外募资资格的外资股权私募基金管理人)

根据《深圳市外商投资股权投资企业试点办法》(深金规〔2017〕1号)的规定,外商投资股权投资管理企业是指经外商投资股权投资企业试点工作领导小组认定,在本市依法由外国企业或个人参与投资设立的,以发起设立股权投资企业,或受托管理股权投资企业为主要经营业务的企业。

(1)设立条件




(2)设立流程

涉及到投资额度的,需通过托管人申请,超过基础额度的需外管局审批,并在托管机构开立人民币及外币账户,以深圳为例,区分是否在自贸区深圳前海蛇口片区设立以及是否涉及国家规定实施准入特别管理措施的试点企业其设立流程如下:

①注册在中国(广东)自由贸易试验区深圳前海蛇口片区的试点企业

取得外商投资股权投资企业试点工作领导小组(在金融办下设办公室,以下称“领导小组办公室”)业务资格文件——前海管理局工商登记——办理外商投资备案及入驻手续——中基协基金管理人登记——根据中基协要求,管理人登记完成后6个月内发行首支产品

②注册在中国(广东)自由贸易试验区深圳前海蛇口片区以外,并且涉及国家规定实施准入特别管理措施的试点企业(公司制)

前置审批——领导小组办公室获取业务资格文件——商务部取得《外商投资企业批准证书》及批文——市场监督管理局办理工商登记手续——中基协基金管理人登记——根据中基协要求,管理人登记完成后6个月内发行首支产品

③ 注册在中国(广东)自由贸易试验区深圳前海蛇口片区以外,并且不涉及国家规定实施准入特别管理措施的试点企业(公司制)

领导小组办公室获取业务资格文件——市场监督管理局办理工商登记手续——商务部进行外商投资企业设立备案(见上文FDI的相关程序)——中基协基金管理人登记——根据中基协要求,管理人登记完成后6个月内发行首支产品

2.外商投资股权投资企业(基金产品)

(1)产品结构




(2)设立流程

涉及到投资额度的,需通过托管人申请,超过基础额度的需外管局审批,并在托管机构开立人民币及外币账户,以深圳为例,区分是否在自贸区深圳前海蛇口片区设立以及是否涉及国家规定实施准入特别管理措施的试点企业其设立流程如下:

①注册在中国(广东)自由贸易试验区深圳前海蛇口片区的试点企业

取得外商投资股权投资企业试点工作领导小组(在金融办下设办公室,以下称“领导小组办公室”)业务资格文件——前海管理局工商登记——办理外商投资备案及入驻手续——中基协基金管理人登记——根据中基协要求,管理人登记完成后6个月内发行首支产品

②注册在中国(广东)自由贸易试验区深圳前海蛇口片区以外,并且涉及国家规定实施准入特别管理措施的试点企业(公司制)

前置审批——领导小组办公室获取业务资格文件——商务部取得《外商投资企业批准证书》及批文——市场监督管理局办理工商登记手续——中基协基金管理人登记——根据中基协要求,管理人登记完成后6个月内发行首支产品

③ 注册在中国(广东)自由贸易试验区深圳前海蛇口片区以外,并且不涉及国家规定实施准入特别管理措施的试点企业(公司制)

领导小组办公室获取业务资格文件——市场监督管理局办理工商登记手续——商务部进行外商投资企业设立备案(见上文FDI的相关程序)——中基协基金管理人登记——根据中基协要求,管理人登记完成后6个月内发行首支产品

2.外商投资股权投资企业(基金产品)

(1)产品结构




由外商投资股权投资管理企业向满足条件的境外投资人募资,成立外商投资股权投资企业,并进行基金产品备案。需注意境外投资人需满足合格投资者的要求。



由内资股权投资管理企业向满足条件的境外投资人或境内外投资人募资,成立外商投资股权投资企业,并进行基金产品备案。需注意境内外投资人需满足合格投资者的要求,并且内资股权投资管理企业作为基金管理人不但需满足中基协管理人登记的规定,还需满足《深圳市外商投资股权投资企业试点办法》(深金规〔2017〕1号)的准入要求。

(2)对基金管理人的要求——为符合条件的境内基金管理人进行境外募资开辟渠道

根据上述,基金管理人可由内资管理人担任,也可由外商投资股权投资管理企业担任。若由内资管理人担任的,根据《深圳市外商投资股权投资企业试点办法》(深金规〔2017〕1号)第十一条的规定,该内资管理人还需满足如下条件:

①在中国境内依法注册成立的境内企业;

②在中国证券投资基金业协会登记6个月以上的境内私募股权、创业投资基金管理公司;

③上一完整会计年度,具备自有资产(净资产)规模不低于5亿元人民币或管理资产规模不低于10亿元人民币;

④具有健全的治理结构和完善的内控制度,近3年内未受到司法机关和相关监管机构的处罚;

⑤管理公司注册地在深圳。

对于满足上述条件的境内基金管理人可向领导小组办公室(市金融办)申请QFLP资格,该制度对于深圳的私募基金管理人而言开辟了境外募资的重要渠道。同样的设立外商投资股权投资企业(即基金产品)亦需向领导小组办公室(市金融办)提交资料。

(3)对投资人的要求——合格投资者

①具备相应的风险识别能力、风险承担能力的机构或个人;

②机构投资者需具有健全的治理结构和完善的内控制度,近3年内未受到所在国家、地区司法机关和相关监管机构的处罚;境外机构投资者自有净资产不低于500万美元等值货币,单笔投资金额不低于100万美元等值货币;境内机构投资者净资产不低于1000万元人民币,单笔投资金额不低于100万元人民币;

③个人投资者需签署股权投资企业(基金)风险揭示书;境内外个人投资者金融资产不低于300万元人民币或近3年年均收入不低于50万元人民币,单笔投资金额不低于100万元人民币。

(二)QFII

2002年底,《合格境外机构投资者境内证券投资管理暂行办法》的颁布,标志着QFII制度正式引入我国;2006年9月1日,新修订的《合格境外机构投资者境内证券投资管理办法》正式实施。合格境外机构投资者(以下简称合格投资者或QFII)系指经中国证监会批准投资于中国证券市场,并取得国家外汇局额度备案或批准的中国境外基金管理机构、保险公司、证券公司以及其他资产管理机构(具体要求可参见证监会公告〔2012〕17号第一条规定的内容),是外国专业投资机构到境内投资的资格认定制度

实行额度管理、余额管理,备案制为原则,超额度的需审批:根据《合格境外机构投资者境内证券投资外汇管理规定》对合格境外投资者境内证券投资实行额度管理,外管局对单价合格投资者投资额度实行备案和审批管理。即获得证监会资格许可后,通过备案形式获得基础额度,超过基础额度的投资额度,需外管局批准。

合格投资者资格和投资额度申请可通过托管人分别向证监会及外汇局报备文件,大致流程如下:




向证监会申请资格,证监会审核(证监会征求外汇局意见)——经批准的,颁发证券投资业务许可证——基础额度内,向托管行提供资料并通过托管行申请基础额度备案(备案);超过基础额度的,通过托管行向外管局申请,并经外管局批准(批准)——托管人处开立外汇账户和人民币特殊账户——在投资额度内,可投资于证监会批准的人民币金融工具或委托境内的证券公司等投资管理机构,进行境内证券投资管理;若投资境内股票的,应遵守证监会规定的持股比例限制等(具体投资范围可参见证监会公告〔2012〕17号文)。

相关依据:《合格境外机构投资者境内证券投资管理办法》、《关于实施<合格境外机构投资者境内证券投资管理办法>有关问题的规定》(证监会公告〔2012〕17号)、《合格境外机构投资者境内证券投资外汇管理规定》(国家外汇管理局公告2018年第1号)

(三)RQFII

RQFII即小QFII,是境外机构用人民币资金投资境内证券市场的行为。2011年12月16日,中国证监会、中国人民银行、国家外汇管理局发布《基金管理公司、证券公司人民币合格境外机构投资者境内证券投资试点办法》,标志着RQFII制度正式开始试点。主要是规范境内商业银行、保险公司等香港子公司或注册地及主要经营地在香港地区的金融机构运用在香港募集的人民币资金投资境内证券市场的行为的制度。其基本流程如下:


相关依据:《人民币合格境外机构投资者境内证券投资试点办法》(中国证券监督管理委员会 中国人 民银行 国家外汇管理局第 90 号令)、《关于人民币合格境外机构投资者境内证券投资管理有关问题的通知》(银发〔2018〕157 号)

三、境外发债

(一)境外发债的一般要求

目前境外发债部分主要以美国证监会及香港联交所的相关规定为主(下表系根据网络内容整理)


(二)房地产企业境外发债的特殊要求

1.发债主体资质要求

《关于完善市场约束机制严格防范外债风险和地方债务风险的通知》(发改外资〔2018〕706号)明确“着力优化外债结构,重点支持一批综合经济实力强、国际化经营水平高、风险防控机制健全的大型企业和金融机构赴境外发债”,“引导资金投向创新发展、绿色发展、新兴产业、高端制造业以及乡村振兴、京津冀协同发展、长江经济带、“一带一路”建设和国际产能合作等重点领域项目”。

2.发债资金用途要求

《关于完善市场约束机制严格防范外债风险和地方债务风险的通知》(发改外资〔2018〕706号)明确“引导规范房地产企业境外发债资金投向,房地产企业境外发债主要用于偿还到期债务,避免产生债务违约,限制房地产企业外债资金投资境内外房地产项目、补充运营资金等,并要求企业提交资金用途承诺”。

(三)目前境外发债的特点


(四)境外发债的方式

境外发行债券交易结构的选择主要需要考量发行所需的发改委或外管备案登记、信用评级、募集资金用途、税务影响等。目前境外发债包括直接境外发债和间接境外发债两种。

1.直接境外发债


由于直接境外发债对企业资质要求高,审批程序复杂,耗时长,并存在不确定性,采取这种直接在境外发行债券方式的境内机构绝大部分为大型的金融机构与国有企业。

2.间接发债

间接发债是指企业采用在境外(通常在香港、英属维尔京群岛、开曼群岛)设立的全资子公司(SPV)作为发债主体,债券币种可为人民币也可为其他币种。

由于直接境外发债对企业资质要求高,审批程序复杂,耗时长,并存在不确定性,采取这种直接在境外发行债券方式的境内机构绝大部分为大型的金融机构与国有企业。

2.间接发债

间接发债是指企业采用在境外(通常在香港、英属维尔京群岛、开曼群岛)设立的全资子公司(SPV)作为发债主体,债券币种可为人民币也可为其他币种。


四、外保内贷及自贸区NRA账户外保内贷

外保内贷是指担保人注册地在境外、债务人和债权人注册地均在境内的跨境担保。在境外银行或企业提供担保的前提下,境内银行向境内企业提供贷款或授信。外保内贷业务模式可分为银行担保项下的外保内贷模式(即银行作为担保方)以及企业担保项下的的外保内贷业务模式(如境外上市母公司作为担保方与境内银行签署保证合同,由境内公司获得融资),其中银行担保项下的外保内贷模式最为常见。其基本架构如下:


由于外保内贷项下资金用途由银行监管,资金用途必须符合境内贷款合同约定的贷款目的,不得挪用,并且要求被担保的内资企业应当属于国家鼓励行业,大部分银行暂不接受贷款资金用于房地产开发的外保内贷额度申请。

延伸操作:自贸区NRA账户外保内贷

以西政资本合作的某银行操作的NRA账户外保内贷业务为例,境外公司向合作的自贸区银行开设的NRA美元或NRA港币账户提供足额的美元或港币作为质押担保下(存单质押),在满足境内外额度审批后,境内银行向融资主体发放相应人民币贷款。

在准入方面,境内外存在关联方,并且需要存在流水;融资期限1-3年;成本方面存贷差3.5%-4%左右,具体一事一议;质押率97%左右;在资料齐全的情况下,可在一周左右完成放款。





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