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并购重组:涉房上市公司再融资及发行股份购买资产的专题研究


股权融资


(一)审核政策


1、国务院政策


(1)国务院于2010年4月17日颁发了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发[2010]10号),文件第(八)条规定:“国土资源部门要加大专项整治和清理力度,严格依法查处土地闲置及炒地行为”、“对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业,商业银行不得发放新开发项目贷款,证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组”。


(2)国务院办公厅于2013年2月26日发布《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》(国办发[2013]17号文)的第五条规定:“对存在闲置土地和炒地、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的房地产开发企业,有关部门要建立联动机制,加大查处力度。国土资源部门要禁止其参加土地竞买,银行业金融机构不得发放新开发项目贷款,证券监管部门暂停批准其上市、再融资或重大资产重组,银行业监管部门要禁止其通过信托计划融资”。


2、证监会


(1)2015年1月16日,中国证监会发布《证监会调整上市公司再融资、并购重组涉及房地产业务监管政策》,该政策规定:“此前,上市公司再融资、并购重组涉及房地产业务的,对其是否存在违反国务院有关规定的情形,我会进行相关审核时,在公司自查、中介机构核查的基础上,依据国土资源部等部门的意见来进行认定”。


(2)证监会再融资审核三十三条中对于涉房业务上市公司申请再融资有如下规定

“申报时主营业务非房地产,但母公司或合并报表范围内子公司存在房地产业务的,需在房地产业务全部清理完毕的基础上推进。


具体清理要求如下:

(1)房地产业务相关的资产或股权需全部对外转让或整改后不再控制;

(2)母公司或合并报告范围内子公司的经营范围中取消房地产业务并完成工商变更登记;

(3)保荐机构及申请人律师需就房地产业务是否已经清理完毕核查并发表意见;

(4)发行监管部门就房地产业务是否清理完毕征求申请人注册地证监局意见”。


(二)反馈意见


从目前的证监会反馈意见来看,涉房业务的上市公司及保荐机构的回复,着重说明:


1、不存在国务院政策中闲置土地的情况


2012年6月1日,国土资源部修订了《闲置土地处置办法》(2012年7月1日起施行,以下简称“现行《闲置办法》”),该办法第二条规定:“本办法所称闲置土地,是指国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满一年未动工开发的国有建设用地。已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足百分之二十五,中止开发建设满一年的国有建设用地,也可以认定为闲置土地”。


2、不存在国务院政策中炒地的情况


现行法律法规及规范性文件均未对“炒地”的含义、内容及适用条件作出具体明确的规定。国务院办公厅于2011年1月26日发布的《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(国办发[2011]1号文)规定:“要依法查处非法转让土地使用权的行为,对房地产开发建设投资达不到25%以上的(不含土地价款),不得以任何方式转让土地及合同约定的土地开发项目”。


因此,炒地行为是指取得国有建设用地使用权后不按照合同规定动工建设,且违反国家关于土地使用权转让的相关法律规定非法对外转让土地使用权的行为。发行人在报告期内不存在直接对外转让土地使用权的行为,故不存在将开发建设投资未达到项目总投资25%以上的房地产开发项目对外转出的情形。


此外,发行人及其子公司在报告期内不存在因炒地行为被国土资源部门处罚或被有关国土资源管理部门(立案)调查的情况。


综上,发行人不存在炒地等违法违规行为。


3、不存在国务院政策中捂盘惜售和哄抬房价等违法违规行为


《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》(建房[2010]53号)第一条规定:“取得预售许可的商品住房项目,房地产开发企业要在10日内一次性公开全部准售源及每套房屋价格,并严格按照申报价格,明码标价对外销售”、“对已经取得预售许可,但未在规定时间内对外公开销售或未将全部准售房源对外公开销售,以及故意采取畸高价格销售或通过签订虚假商品住房买卖合同等方式人为制造房源紧张的行为,要严肃查处”。


注意,此项仅适用于商品住房项目,不适用商业地产。


(三)市场情况


从目前在审的再融资情况来看,涉及商业地产或住宅地产的审核均暂停了。若募投项目中涉及购买土地产权的部分,需充分论证该土地是否用于房地产开发业务,如2018年11月10日安通控股非公开获得证监会核准,其募投项目中所涉的土地性质均为仓储用地,并非住宅用地或商业用地,不具备房地产开发业务基础,亦不属于用于房地产开发的土地储备。


(四)结论


涉房上市公司的再融资只能在完全剥离后方能推行。


发行股份购买资产


由于再融资三十三条中对该行为进行明确,因此仅能通过逻辑推断和统计市场情况对监管层的态度进行分析。


(一)逻辑推断


若涉房上市公司进行发行股份购买资产的前提是剥离房地产业务(类似于再融资),则该上市公司面临的问题可能是业绩大幅下滑,进而导致股票价格下跌,购买相同资产所需支付的股份数量大幅提升,导致上市公司控制权发生变化,最终触发借壳。


因此,若该前提成立,则上市公司通过发行股份可以购买的资产范围大幅减少,降低上市公司转型的可能性,提高上市公司转型的难度,与监管层鼓励上市公司不依赖房地产业务的初衷相背离。


(二)市场情况


2018年8月9日,万业企业(600641)发布《发行股份购买资产报告书(草案)(修订稿)》;该上市公司目前的主营业务为房地产开发与销售,经营模式以自主开发销售为主。


公司的业务板块主要为住宅地产开发,目前房地产开发的业务范围主要集中在上海、苏州、无锡长三角区域;交易完成后,凯世通将成为万业企业的全资子公司,万业企业将增加半导体设备业务,未来上市公司将努力成为全球范围内离子注入机特别是集成电路离子注入机优秀制造商。


2018年7月20日,南京新百(600682)的《发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书(修订稿)》获证监会通过;南京新百业务中有房地产业务板块,已成功开发和在建项目总面积约 30 万平方米,拥有南京地标性建筑物之一“南京中心”60层的写字楼、南京河西 300亩土地及盐城内湖港 126.76 亩土地。


(三)结论

涉房企业可以发行股份购买资产。




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