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并购:房地产收购入门须知,这几种地价的内涵你得分清楚


有人说:“人生就是一场戏,每天都有不同的故事”,小馆喜欢听故事,工作之余经常混迹在“三好土地局”团队中,听大家讲二手土地拓展方面的故事。不打听不知道,一打听吓一跳,没点本事,在土拓圈还真别混。


今天的话题,来自小馆听到的故事。一些朋友联系“三好土地局”,提供土地资源信息,可对地块的情况了解不全,特别是有关土地价格的时候,半天说不清楚......


内行的朋友,应该很清楚,开发商在二手市场拿地,关键是要算清楚账......下面一起来看看原始土地价格、收并购价格、类比招拍挂可比价格......这些地价的内涵吧。


收并购中各种地价的内涵


本文也就理一理,开发商投拓人员日常工作中碰到的各种地价名词的内涵,以方便各位读者对工作有更加深刻的理解。照理,把地价分为财务口径和投资口径。



一、财务口径


财务口径通常是会计上的口径。我们平时有时能在新闻中读到:“XXX以1元价格收购XXX项目”。这个就是典型的用财务口径在解读收购价格。


以上的1元价格其实就是股权转让价格,并不含债权转让价格及第三方负债,实际的价格其实是“股权转让价格+债权转让价格+第三方负债”,实际的价格比公开的价格高得多。当然上市公司对外公告一般都是用股权转让价格去公告,所以看起来会比较低。


顺带来讲,1元收购一般是因为资不抵债后导致,被收购项目公司的所有者权益已经为负数,这时候收购方只能以1元以上的价格收购该公司股权,实际的溢价就是“1-所有者权益(为负数)”。



二、投资口径


投资口径其实是公司内部的测算及审核口径。公司内部的测算都是要计算公司对某个项目的全成本投入,土地上的全成本投入也是需要单独列项统计,所以要分的清楚,一般都是分为原始土地价格、收并购价格以及类比招拍挂可比价格。


1、原始土地价格


原始土地价格就是指被收购公司中含有的所有土地项下的能在税前列支的成本,与收购价格无关,是被收购公司历史经营过程中土地上有效支出的总和。这个成本很重要,因为这也意味着溢价(收并购价格减去原始土地价格)的高低,而且项目公司未来清算税收,如果不做合理税筹的话,都是按照有票据的土地成本进行清算。


2、收并购价格


这个比较简单,就是双方谈定的对土地的估值,也可以算做名义价格,是收购方支付被收购方的总对价,包含了股权转让价格、债权转让价格及第三方负债,或者说也包含了原始土地价格和溢价。


3、类比招拍挂可比价格


收并购由于有溢价的存在,导致需要有更高的净利润的支撑(溢价本质上是净利润的分配),土增税、增值税以及所得税都会非常高。


开发商内部的审核体系中,一般都是将收并购的价格与市面上招拍挂的价格进行比较,来求取是否合算。如果招拍挂的价格比收并购便宜,那为啥要去做收并购呢。


但是,简单的收并购名义价格很难与招拍挂的价格相比较,这是因为收并购名义价格中包含着一部分无票的溢价,而招拍挂的价格却是100%有票。所以,收并购名义价格的4000元/平和招拍挂的5000元/平看起来是收并购合算,但如果发现收并购的原始土地价格只有1000元/平,那就会发现同样的售价对应下的利润率,招拍挂的远高于收并购,因为税太高了。


所以现在开发商体系内,也会将收并购的名义价格按照100%有票还原,实现与招拍挂价格的可比性,作为一个辅助的参考指标来衡量项目是否可做。


计算方式,就是先算出收并购的项目利润率(净利润扣减溢价之后),然后用该计算所得的项目利润率倒推,若无溢价情况下,全100%有票的地价能模拟到多少。该价格就是可与招拍挂类比的地价。



当然实际使用中,如果可比价格略高于招拍挂价格,其实项目也是能做的,因为可比价格分为三部分:有票价格+溢价+多缴的税费,有票价格和溢价都是可以和转让方洽谈付款方式,多缴的税费其实都是开发完成后清算,现金流还是比招拍挂好的。






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