A股购,为并购而生

并购:土地收购6大烂地需防范、9种潜力区域地块不容忽视



拿地,不得不防6大烂地


当前拿地的重要性基本上已经达成了全行业的共识,地拿好了,做得再烂也很难亏,地拿不好,做得再辛苦也很难盈利。所以项目在拿地阶段就必须好好甄别优劣,本文就是试着讲讲,有哪些类型的烂地,需要投资人员睁大眼睛去思考合理的处理方式,以防掉坑里。


其实烂与不烂都是相对的,房价的上涨能让所有的烂地都变成好地,就算如烂尾楼,在房价大涨的带动下,也能逐渐解套。但烂地的最厉害的地方,就是能阻滞乃至拖垮一个企业,丧失发展机会事小,破产事大。总之,拿好地一直都是投拓人员核心诉求之一。



一、烂地之首:地王


平心而论,地王是个中性词,在市场上行周期,拍个地王没啥大不了的,过两天另一场土拍就能把地王的桂冠拿回去,甚至拍地王还能加强房企的品牌建设,向购房人展示企业实力,广告钱都省了,很多城市赚大钱的项目当初都是地王。


但是,地王总归是地王,可以是某个时点拍出的单宗地王,也可以是某段时间拍出的一批地王,然后市场陡然下行,不小心站在了高高的山岗上。


市场上行周期的地王是蜜糖,市场下行周期的地王是毒药。


地王是最难处理的,一般地王总价都不低,自己开发肯定亏,转让也必须折价亏着卖,退地损失保证金。大开发商还好,规模大有一定的腾挪空间,小开发商拍了地王走不脱的话、真的就把一辈子的财富积累给交代了。当然开发商拍地王,也是支援地方经济的建设,效果等同于买彩票,还是值得鼓励的。


烂地变好办法:救不活的,除非地主方认亏。或者耐心点,等下一波风起。



二、烂地之二:调规、变性


这种地特指已经拿了土地证,然后业主或中介信誓旦旦得表示可以调整规划,把工业、商办调整成住宅,顺带再拔点容积率上去。就是用工业地的价钱加点调规的费用买了一块住宅地,看起来是不是很划算!


其实捏?


调规变性领域是政府土地系统出事的重灾区,现在是法制社会,政府对利益量非常大的领域一般都持非常审慎的态度,就怕出事,讲不清的事情不如不做。所以现在调规变性一般都是禁区,有些落后区域可能为了盘活存量土地市场也出过文允许调规变性的存在,但是在实际操作过程中,推进的难度很大,时间上存在不确定性。


所以这种变性的地谨慎收,有时候收了给自己找麻烦,很简单的道理,如果业主能搞定调规、变性,他早自己去弄了,还会留给你搞么。


烂地变好办法:如果真的想收,也愿意赌一把试试看,那就分期付款,先付工业地的钱,等变性完成后再付剩下的钱,就算变性搞不定,也就当收个厂,未来等收储了。



三、烂地之三:烂尾楼


收烂尾楼,最好是要本着把房子炸掉重造的心态去搞,千万不要怜惜上面一点点的建安成本,然后把所有成本都摊到土地上去。


烂尾楼,最大的特点就是资不抵债。如果资能抵过债,早就被人收购或者被法拍还债了,就是因为资不抵债,债权人不愿意蚀本,互相扯皮,所以才烂着。资不抵债的项目最大困难就是让那些债权人一个个都认亏,所以千万不要直接股权收购进去了,进去了就会陷入无限循环的扯皮中去。要么就是政府主导一个个摁平债权人,进行资产重组,要么就是协商法拍,把债务完全隔离。


烂地变好办法:摊摊手,政府都没法处理那种项目、让它烂在那里那么久了,企业难道就有能力力挽狂澜?这种地,最多只能是借钱让政府趟平一切去收储,然后走招拍挂路线,如果政府都不愿意介入,回避之。



四、烂地之四:一二级联动


现在北方和西部总会有很多土地方或中介使劲拍胸脯,表示自家整理的地,一定可以确保获取,要求在地还没挂的时候就要转让给你,溢价还不低。商务条件套路就是谈定一个合理价钱,成交价低于这个数的买方全额补给卖方,高于这个数的卖方就不收钱,也没有设条件也没有什么证明,就是一个包生儿子的套路。


的确,从前有很多地都是被政府和勾地企业底价锁定的,不仅政府会劝退、企业也会出动黑白势力保护地块不让别人摘牌。但关键现在国家有规定,住宅用地要公平公正公开得竞价,不能设置一点条件,所以其他开发商是可以自由报名的。如果一块一二级联动的地块高溢价成交,那说明土地方根本是胡扯蛋,一点用处都没有;但如果是底价成交了,就尴尬了,因为根本没法判断,到底是市场因素导致没人参与还是因为土地方的努力,然后溢价就稀里糊涂得给付了。


烂地变好办法:这种项目很容易滋生腐败,土地方或中介方空头套白狼赚钱;一个可能比较好的办法就是事前达成一个协议,但是保证金啥的都由土地方或中介方自己筹措,拿到地了再行收购,拿不到地协议自动失效,也不费精力,当然溢价这种也是愿打愿挨的事情,就算市场不好被捡到了,土地方或中介方起码自己也出了点本钱。



五、烂地之五:旧改


旧改是贯穿整个中国房地产发展周期的一个重要形式,好的旧改项目让房地产企业弯道超车发大财,不好的旧改项目直接让房地产企业拖到破产。


旧改项目是属于非常明显的行百里路半九十,最后的攻坚非常难,就算搞成司法强拆也要拖个1、2年,但是大部分资金在一开始就消耗完毕了,开始不断产生利息,房地产企业是高负债企业,拖得时间一长往往就变成资不抵债,然后企业爆仓。


烂地变好办法:政府首位度高的棚改工程,或者别人已经拆的七七八八的时候再强势介入。



六、烂地之六:商办


严格来说,商办其实并不差,体现在资产负债表里面就是资产增值能力强。但商办也有个特点,由于国内的资产证券化发展比较差,商办变现能力非常弱,资产不断沉淀,吃现金流。而内地开发商的特点就是高负债,一旦现金流减少,是非常痛苦的。


结合本文烂地1-5都有个特点,现金流回收慢,所以商办也阶段性被归为烂地。


喜欢做商办的企业,都做不大,包括哪些港资。不要谈绿地和万达,人家都是靠卖住宅才做上这个规模的,现在还头疼商办怎么处置呢。


烂地变好办法:做公寓、做底商、不持有,抓现金流,或者找个股权合作的大爷一起来玩做小股操盘甚至轻资产运营。





拿好地,九种潜力区域不容忽视



你真会看地吗?富人区的地是不是一定是好地?鬼城的地是不是一定是烂地?下面来梳理下,易被忽视的九种潜力区域。



一、行政区划很重要


有一种地叫做“强行政、弱区位”。


城市的下辖行政区往往都很大,横亘了繁荣的区域与尚未开发的区域,那些尚未开发的区域往往是城市居民鄙视链中的“农村之地”。但事实上,这些区域的潜力也是最大的,因为中国城市的教育、医疗往往都限定于行政区划内,行政区划内的财政转移支付能力也很强,强行政区划内的配套建设速度也很快,所以行政区内的刚需、甚至于外来人口对这种区域的接受度都很高。


举个栗子:上海闵行区的马桥镇,杭州西湖区的双浦镇,地价、房价涨幅远高过城市同期平均涨幅。



二、是否在建成区很重要


有一种地叫做“贫民窟中的百万富翁”。


很多城市都会有这样的情况:老城区的某个区域破破烂烂,烂到大家一旦有钱都想往外搬迁,离开这个区域;或者某个区域密密麻麻都是工业区,城市面貌差,空气污染严重,企业高层都在几十里外的城区生活。但是对开发商投资而言,房地产是为人的生产生活而服务,有了人的生产生活就必须要住房,只要一个区域有大量人口在生产或生活,就值得投资,满足当地百姓的需求。


个栗子:上海杨浦棚户区2013年以来逆袭房价10万+,上海宝山工业园区金地艺境逆势销售房价2万+。



三、市区和核心郊区交界处的繁荣


有一种地叫做“填平洼地”。


在大城市发展之初,从市区到郊区都会出现一个个区域房价高点,一般郊区的房价高点都出现在各郊区的核心区,因为配套完善,本地人购买集中,然后房价出现哑铃形状,市区高、郊区中心高,市区与郊区中心交界处价格较低。但是市区的扩大化不可避免,随着市区、郊区的一体化,轨道交通延伸市区刚需外溢,市区与郊区中心交界处的低房价迅速被市区的购买力抬高,甚至高过了所在郊区的核心区。


个栗子:上海嘉定的南翔、上海松江的九亭。



四、隐藏在供求关系下的好地


有一种地叫做“严重供大于求”。


由于政府的失误,一口气把区域内所有的住宅地几乎都给卖完了,然后市场一地鸡毛,大家同时开盘同时打价格战,客户不敢买或者不急着买,市场进一步下挫,开始有楼盘烂尾。这种地真的不好吗?那里的房价真的只值这么一点钱吗?因为后续也没有供地,原来的存货慢慢去化,结果后来市场起来了,价格也慢慢恢复了。


个栗子:杭州的临平新城、天津的武清,请问2015年的你敢不敢下手。



五、来自产业高地的问候


有一种地叫做“让有钱人住的更近”。


有句颠扑不破的真理就是:有钱人在哪里工作,就该把房子造在哪里。现在最有钱的人不再是工厂里的老板们,所以郊区乡镇的别墅都趴下了。现在最有钱的人都是按照行业划分的,金融、IT,那帮人在哪里比较多,就去哪里找他们。当然这两年风头最盛的就是IT创投们,一轮轮的投资创造了多少大富翁、小富翁,全国各地房价、地价涨的最厉害的地方就是各种“高新区”,毕竟IT男们加班晚了,去其他地方不方便。


个栗子:上海的张江区域,北京的海淀、连海淀6环都比其他6环贵。



六、看看失衡的规划


有一种地叫做“天生金贵”。


很多规划做的都是值得商榷的,政府领导初心很好,都想再造一个陆家嘴,也都想去房地产化,所以偌大一个规划里面清一色都是商办,只配了一丢丢住宅。不要嫌弃说规划里面商办多,觉得未来肯定烂尾遍地,就凭这么失衡的商住比,也得抢下来,毕竟商办里头的老板们排队买这么点住宅估计都抢不到。当然规划也是可能会改的。


个栗子:上海虹桥商务区。



七、满足市区人民买房如买菜的需要


有一种地叫做“菜地”。


如今买房投资已经深入人心,普通百姓都想买,做梦都想拥有多套房,回家有安全感、出门有面子,但是市区的房价太贵了,真买不动。突然那些人被广告说,隔壁50公里的房子只要本市房价的一个零头就能买到,必须是一拍大腿,呼朋引伴,嗷嗷叫的杀过去买,反正账户里的钱有小几十万,还在犹豫放理财还是买黄金,买套房也不错嘛。正所谓出门左拐小菜场,出门右拐售楼处。


个栗子:恒大海花岛、恒大海上威尼斯。



八、离市中心很近的死角区域


有一种地叫做“灯下黑”。


离市中心非常近的区域,但是因为各种原因,比如铁路的分割、河流的切割、大工厂的隔断等等原因,导致那个区域去市中心非常麻烦,要绕一大圈,并不宜居。但是中国房价的尿性就是板块轮动、填平洼地,只要政府把断头路一打通,房价马上就恢复正常。



九、高标准规划新区


有一种地叫做“炒地图”。


现状是一片绿油油的庄稼,但是在规划上已经是20万人口的新城,几乎把老城区所有能搬的好东西都搬过来,当然可以表示不相信规划的稳定性,但是看看现任市委书记的任期还有10年,姑且相信赌一把吧。








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