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IPO:关于物业企业上市审核重点关注问题

继 “A股物业第一股”南都物业(上交所主板)于2017年12月5日发审会过会后,截至目前,市场上披露的A股物业企业主要有广东碧桂园物业服务股份有限公司(已撤回申请,已于香港联交所主板上市)、西藏新城悦物业服务股份有限公司(创业板)、重庆新大正物业集团股份有限公司。
根据上述公开披露的案例,特整理证监会对物业企业重点关注的法律问题,供大家参考。

1.关于物业企业的业务资质

(1)物业服务企业资质

根据《物业服务企业资质管理办法》(2007年修订)的有关规定,我国对物业管理实行行政许可制度,并从注册资本、物业管理人员及其资质情况、管理面积及业绩、内控制度完善等方面将物业服务企业资质分为三个等级。

根据住房和城乡建设部于2015年5月4日颁布的《关于修改<房地产开发企业资质管理规定>等部门规章的决定》(住房和城乡建设部第令24号),取得物业服务企业资质删除注册资本及验资的要求。根据国务院于2017年1月12日颁布的《关于第三批取消中央指定地方实施行政许可事项的决定》(国发〔2017〕7号)的规定,取消物业服务企业二级及以下资质认定。

根据国务院于2017年9月22日颁布的《关于取消一批行政许可事项的决定》(国发〔2017〕46号)的规定,取消物业服务企业一级资质核定。

取消审批后,住房城乡建设部通过以下措施加强事中事后监管:

1.加快完善物业服务标准和规范;

2.充分发挥物业服务行业组织自律作用;

3.指导地方加强对物业服务企业的监管,畅通投诉举报渠道,推行“双随机、一公开”抽查,及时查处违法违规行为;

4.建立物业服务企业“黑名单”制度,推动对失信者实行联合惩戒;

5.推动与相关政府部门的信息共享,加强企业信息备案管理。

发行人应当根据根据当时有效的规定取得相应的物业服务企业资质证书;取消审批后,应当根据住房城乡建设部办公厅于2017年12月15日颁布的《关于做好取消物业服务企业资质核定相关工作的通知》(建办房[2017]75号)规定,健全物业服务标准和服务规范,并加强自身自律。

(2)停车场经营许可证/登记证

为业主提供更加优质的物业服务,大部分住宅小区业主会将停车位委托给物业企业经营管理。全国各地对停车场经营规范大都散见于地方规定,有些地方实行许可制,有些地方实行备案制。

例如,根据《深圳市停车场规划建设和机动车停放管理条例》的规定,申请开办经营性停车场的,应当向市公安交管部门申请《深圳市经营性停车场许可证》,未取得许可证的停车场,不得提供有偿停放服务。

根据《杭州市机动车停车场(库)建设和管理办法》的规定,停车场向社会提供停车服务并收取费用的,其所有人或所有人委托的停车服务经营管理单位应向所在地的公安机关交通管理部门备案。

根据《北京市机动车停车管理办法》的规定,停车场向社会开放并收费的,停车场管理单位应当到区、县停车管理部门办理备案。

因此,物业企业从事经营性停车场经营管理业务的,应当根据当地的有关规定旅行相应的许可或备案。


2.物业管理中的公共收益问题


严格意义上说,公共收益不属于法律概念。根据《物权法》的规定,建筑区划内的其他公共场所、公用设施、物业服务用房属于业主共有,占用业主共有道路或其他场地用于停放汽车的车位也属于业主共有。

根据《物业管理条例》的规定,利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当征得相关业主和业主大会的同意,按照规定履行相关程序。

而实际上,物业企业往往存在利用业主共有区域及设施设备等进行经营并产生收益,例如在公共道路或公共场所摆租的收入、电梯广告的收入及利用公共区域增设停车位的收入等,均属于公共收益的范畴。而南都物业在发审会时,对物业管理中的公共收益划分是否符合有关法律法规规定、是否侵害业主利益等予以高度关注。

此外,根据《物业管理条例》的规定,物业管理用房应属于全体业主共有的财产,未经业主大会同意,物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。而实际上,物管企业往往将该等物管用房对外出租,该等收益亦应当属于公共收益。对该公共收益的处置应当取得业主/业主大会的同意。


3.住宅物管项目的取得方式


根据《物业管理条例》的规定,住宅物业应当通过招投标的方式选聘物业服务企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的,经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘物业服务企业。

对于物业企业违规取得物管项目的,应当关注取得该项目而签署的合同效力及合规问题。


4.物业企业水电费的收取


根据《物业管理条例》的规定,物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等有关费用可以委托物业服务企业进行代收,但不得向业主收取手续费等额外费用。

若在代收过程中存在差价的,应当予以处理。


5.劳务派遣/劳务分包


物业企业因其业务属性的特点,需要较多的劳动力,除自身聘用的员工之外,为控制企业自身人力成本,往往通过劳务派遣公司或有关人力资源公司采购劳动力。

因此需要结合劳务派遣管理办法相关规定,重点关注企业是否符合劳务派遣相关法律法规的三性要求、人员占比要求、是否存在劳资纠纷等。


6.社保公积金


物业企业的核心竞争力在于人力,且员工较多,若报告期内存在较多的员工未缴纳社保公积金的情形,则该补缴或欠缴金额将是一笔不小数的数目,对企业当期利润可能会引起实质性的影响。

因此,需要重点关注企业五险一金的缴纳情况、是否存在应缴未缴社会保险和住房公积金的情况、是否足额缴纳、是否存在欠缴的情形,如欠缴,是否存在被处罚的风险;如需补缴,说明并披露需要补缴的金额和措施,分析补缴对发行人经营业绩的影响。


7.关联交易


关联交易属于常规事项,但物业企业的股东或其关联方大多是房地产企业,关联房地产开发商开发的物业基本上都委托其下属物管企业进行管理。而前期物业管理合同及相关费用的支付均系发生在物业企业及关联房地产之间,属于关联交易无疑。

但在物业出售给业主之后,业主、业主大会有权选聘及解聘物业企业,但原物业企业往往继续提供物管服务,则该等交易是否应当按照实质重于形式的原则认定为关联交易。

碧桂园物业的反馈意见中,要求比照关联交易进行披露,并说明碧桂园集团开发房产确定物业服务提供方的机制分析对发行人独立性的影响,发行人对碧桂园集团是否依赖。







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